牛 刀:房價報復性反彈絕不可能發(fā)生
2012-03-20 來源：未知 編輯：羅慧哲
觀察房價的底部形態(tài)，有四大特征：
一是美國本土經濟增長。美國的道瓊斯指數是全美經濟的晴雨表，現在，道瓊斯指數正在屢創(chuàng)新高，已經突破11年的高點，表達的是未來全美經濟經濟增長正在步入健康穩(wěn)步的狀態(tài)。
當一國消費為主體的經濟產生快速增長時，必然帶動物價指數的上漲，產生通脹。因此，在美國經濟增長突破3.8%時，CPI將會突破2%，美聯(lián)儲將會提高基準利率，打破一切資產泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實質性的作用。
二是對于房地產市場而言，貨幣政策對其影響巨大。所以貨幣政策的任何變化，可能就預示著房價是否到了底部。中國這十年的經濟增長伴隨著泡沫(作為一個快速增長的經濟體，這種代價是不可避免的)，制造業(yè)缺乏創(chuàng)新，四處山寨，國內少有品牌可以在全球稱雄，稍微發(fā)生一點市場變化，很多制造業(yè)將會關門大吉。
中國繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，在一段時間內指望其像以前一樣寬松是不現實的。我預計2012年中國的M2增長不會超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣政策的效應傳導到房價上是兩年時間，預示著2012年和2013年房價會進入谷底。
三是劉易斯拐點已經出現，中國人口紅利消失殆盡，這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中說過，對人口紅利消失以后，購房需求會銳減60%。在全國70個大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現在這些城市的供應量每一年都有1000萬套以上，已經連續(xù)四年過剩。
國家以后應該控制城市住宅用地的供應量，哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地;哪個城市房價下跌就應該減少住宅用地的供應。這樣才能實行有序供應，避免房價產生大的波動，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣未來可能面對的不是升值，嗅覺敏感的熱錢因此會“跟風”退出這個市場，房價泡沫破滅。我個人的預測是：如果人民幣對美元匯率貶值至6.8元，預示著房價回到2008年。
目前中國的開發(fā)商正在觀望，以為房價會報復性反彈，這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看，泡沫破滅后的十五年內，換了12任首相，最短的首相只干了2個月就下臺，有的只干了半年;最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時，開發(fā)商也在觀望，以為新任特首會刺激房價上漲，結果是，1997年政府宣布8.5萬套公屋計劃，當年房價開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
目前國內外經濟形勢復雜而嚴峻，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價泡沫不可能再放大了。
現在的房價正在呈現結構性泡沫的破滅狀態(tài)，這個狀態(tài)結束后，下一階段是進入普跌狀態(tài)，也就是調控政策的效果進一步顯現，全國除縣城以外的660個城市均價全部下降，幅度如何取決于不同城市的不同情況。中國是一個大國，我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度，避免再次發(fā)生泡沫性上漲。
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