賈臥龍：中小房企集中破產不是好事
2012-09-04 來源：賈臥龍博客 編輯：紫琳
雖然在近幾個月內，樓市的行情發(fā)生逆轉，成交量不斷上漲，不少開發(fā)商的資金緊張問題大大緩解，但不可否認的是，對于一些二三線城市的中小開發(fā)商來說，資金緊張的困境依然嚴重存在，輕者停工觀望，重者斷裂崩盤。調控之下，房企出現洗牌、告別原始發(fā)展模式是不可避免的，是一種進步，但如果短時間內大批房企破產，卻不是什么好事。
中小房企壓力依然巨大
截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產上市公司公布了半年報，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，大部分房企完成了全年銷售目標的50%以上，這種情況下，開發(fā)商的資金壓力與過去相比，相對有所改善，庫存壓力也在下降。但與此同時，房企的凈利潤卻沒有增加，大部分房企上半年都是以回籠資金為第一要務，“以價換量”的促銷策略被廣泛應用，這也就直接造成房企“增收不增利”。
至于一些二三線城市的中小開發(fā)商，能達到“增收不增利”就已經算是成功。調控的一些限制措施趕走了很大一批投資客，僅憑本地的購房者來支撐的話，住房的銷售肯定會受到抑制，這就會導致樓盤銷售不景氣，回款困難。回款出現阻礙，開發(fā)商的在建樓盤也會受到影響，開發(fā)商如果選擇繼續(xù)開發(fā)的話，得需要很大的勇氣，所以開發(fā)商也會選擇觀望。一些資金問題實在緊張的開發(fā)商則會借助于民間借貸，高額的利息使得住房成本更高，房價下降更難，更不好出售，樓盤爛尾的風險急增。這是目前中小城市開發(fā)商很難解決的問題，這些房企的壓力依然巨大。
房企集中破產不是好事
銷售回款困難，庫存壓力增大，這是一些中小開發(fā)商所面臨的困境。以唐山為例，截至8月19日，唐山地區(qū)在售住宅項目共128個，成交均價從6月的6292.17元/平方米降低到7月的5437.51元/平方米，下降了13.58%，但從7月初到8月中旬，唐山樓市的成交量卻一直在下滑，8月份上半月的成交量為2780套，比7月上半月的3268套減少了488套，下降14.93%。銷售的困難導致開發(fā)商缺錢，庫存量也維持在高位，再加之地方政府大量推出土地，僅憑唐山本地人購房，壓力可想而知。
中小房企不斷縮減利潤空間，但是銷售情況依然不樂觀，房價與普通購房者的收入差距還是偏大。由于住房成本的不斷提升，開發(fā)商主動跳水大降價基本是不可能的，資金困難最可能導致的結果就是開發(fā)商的破產，房企重新洗牌，然后房地產市場中強者會更強，但缺少競爭，高成本的房價最終還是要購房者來承擔，這不是什么好事情。
現在擺在政府面前的問題很嚴重，房企洗牌不可避免，但為了防止高房價的過度侵害，國家的保障房建設必須要跟上，不斷增加樓市的供應去沖淡住房壟斷的影響，多年落下的功課，現在是時候好好補補了。
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