即便是限購、限貸,某上市房企營銷負責人也認為“有改進空間”。
據該營銷負責人稱,類似限購、限貸等行政手段干預市場的情況,在西方發達國家也在一定程度上存在,但它們制定的政策更合理和科學。
他猜測,將來限購、限貸政策也許會以更合理的形式存在,在細則上可能會更合理,“像單身人士、戶籍方面的限制可能會放松或規定得更合理些,再比如非戶籍常住人口也能享受保障房等。”
開發商“適應性”增強
限購兩年來,開發商對于調控的“適應度”明顯增強。
滬上某開發商直言,“對于企業來說,只能適應形勢,適應政策,適應市場,不適應就要被淘汰。”
前述上市房企營銷負責人也說,調控兩年多來,目前他們基本能適應了,剛需項目也好,中高端項目也好,目前都能賣得動。房企已學會在政策限制下做市場,盡可能挖掘。
某上市房企副總裁介紹,剛開始調控時,大家手足無措,降價、高息融資,拼命存活下來。經過這一輪調控后,對中小企業而言,基本是“守住”,不拿地,少開工,等等再說,再不行就退出,“通過這輪調控,我們看到,行業的集中度大大提高,一些央企漸漸躋身行業前列。”
分區域看,上海盤谷房地產有限公司總經理宋海認為,一二線城市應該說基本已適應了調控,“一二線城市的好處是,有一個需求的池子,這個池子會隨著城市化發展而不斷擴充。”
他認為,對剛需項目開發商來說,在一二線城市發展目前問題不大。房企在當下拿地時,也會根據調控和市場經驗,設計中小戶型。但對于較為偏遠的三四城市,開發商還處在適應的過程中,“這些城市的開發商面臨的困難較大,市場需求如何擴展?如何可持續?它們的市場情況還沒有穩定下來,還沒達到像一二線城市那樣穩定的平衡點。”
放眼長遠,宋海認為,最終還是應回到“市場決定市場”上來。除了房產稅、保障房,目前還看不到太多有效辦法,“保障房由于過去欠賬太多,集中在這幾年建設,壓力自然會比較大。但如果形成長久機制,會對未來的市場良性發展,對供求關系的平衡有好處。”
某上市房企營銷總監則提到,稅收政策方面還有提高空間,如增加交易、持有環節的稅費,“房產稅可能會在更多省市推廣,并推進到保有環節,交易環節的稅費也可能會被提高。”
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