謝逸楓:限利令政策博弈決定樓市調控成敗
2012-10-25 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
10月19日陜西省開創國內首個房地產“限利令”政策。根據陜西省住建廳和省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷售價格區間、控制房地產利潤在10%左右。不僅僅是陜西的限制開發利潤措施，從9月底到10月份，北京、上海、武漢、廣州、杭州等地從審核、預售款監管、住房限售、高價盤限賣等方面重申樓市調控不放松，再度發出房地產調控收緊信號。
但是這種政策表態，更可能是迫于中央壓力而非自主的作為。9月期間，國土部兩次公開表示，要求嚴格執行各類土地使用標準;穩定地價，防違規用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地。國家發改委在9月10日到10月30日期間將專項檢查在一定范圍內，商品房銷售明碼標價的情況;9月23日，住建部表態，適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。10月12日、13日和15日，國務院總理溫家寶說，房地產調控初見成效，但依然不穩定，必須堅持調控政策不動搖。10月17日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，特別提出“抓緊研究制定符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系”。10月19日，國土部強調嚴控各地調控政策。
進入2012年，中央與地方政府為房地產調控博弈，雙方展開一場“明爭暗斗”的較量。面對房地產調控松緊的局面，截至2012年上半年，中央與地方已經就有關樓市政策的報道或傳聞辟謠10次，到2012年8月18日，中央與地方政府共15次辟謠。這表明地方政府與中央利益沖突矛盾尖銳，房地產調控實質上是“內松外緊”，樓市表面平靜，實則暗潮涌動。
埋下這一輪房價暴漲禍根的導火線，主要來源于2008-2009年大規模經濟刺激措施與10萬億元左右量寬貨幣政策，亦招來有史以來中央連續三輪最嚴厲的房地產調控。自2010年中央啟動第一輪嚴厲的房地產調控，實施“限貸與限購”及其他政策打擊投資投機炒房需求，以遏制部分城市房價上漲過快為調控目標。不過，不僅未能控制房價上漲，反而出現暴漲，暴露出房地產調控政策的弊端。“價量”突破新紀錄，完全超出政府與市場預期。為了繼續控制房價過快上漲，2011年中央發起第二輪房地產調控，比第一輪更兇猛，政策出臺的力度與頻率最快最強。不僅全國限貸，擴大“限購”城市到46個，并且開征房產稅試點2城市和121個城市限價及2個城市限售等，以遏制房價上漲過快與促進房價合理回歸為調控目標。這是中央政府首次以調控房價為目標，圍繞房價以政府與企業為博弈的雙方拉開序幕，中央推出房地產調控政策一波高過一波，地方政府也積極配合，房價調控獲得初步效果。
為促使房價合理回歸與穩定房價預期，2012年中央再次發動第三輪房地產調控，比第一輪強，但弱于第二輪。但是，調控的點由單一的房價同時兼顧地價控制，實施雙管齊下的房價與地價調控，中央方面雖放緩調控加碼，卻保持去年調控的力度。2012年上半年國務院和住建部等部委24次強調并表態房地產調控不動搖不放松，10次強調房價合理回歸。截至2012年10月23日，中央、國務院與各部委共55次表態房地產調控不動搖不放松，15次強調房價合理回歸，2次強調決不讓房價反彈。這表明中央房地產調控的政策指向是十分明確的。不過，密集表態雖暫時打消地方政府松綁的試探行為，但依然難遏制地方政府放松調控的沖動。顯然，“光說不練”的房地產調控，根本無法讓房價合理回歸。
截至今年10月23日，全國60個城市調控微調，僅8個城市叫停。從不同角度出臺了樓市微調政策，政策微調內容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。這顯然是暗示新一輪房地產調控將以中央與地方博弈為主，成為決定調控成敗的關鍵。不可懷疑的是，中央與地方政府圍繞“房價與地價博弈”，成為今年調控成敗的決定性因素。國家宏觀經濟與房地產數據顯示，當前中國房地產市場呈現見底企穩回升趨勢，一旦地方政府繼續突破，2013年房價將提前進入上漲通道。
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