任志強：關于判斷房價必然暴漲的四大理由(2)
2012-11-03 來源：任志強的博客 編輯：木木
房價暴漲理由之二：限購令未限住需求。 供需矛盾導致房價暴漲
按購房需求計算，2015年及之后這段時間都是高峰。2015年是全國23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬對，即使他/她當年不結婚，第二年、第三年或者28歲才結婚，2015年后這段時間都是高峰，換句話說，家庭分戶和結婚生孩子這個階段是住房需求最集中和最大的一段時間�，F在還沒到，2015年才是住房需求高峰，后續的需求仍然是有的。
如果從2012年發生需求的消耗量來看，盡管有40多個城市的限購政策，但銷售沒有出現大幅度下滑，相比年初的負增長20%，到目前已回升至4%的負增長。也就是說，三季度以后的銷售增長基本把原來掉下來的20%的窟窿補平了。根據以往經驗，四季度通常是增長，09、10、11年四季度的增長率都超過15%�？傮w來看，2012年需求并沒有因為限購政策而下滑，但供給卻無增長。即需求增長的時候，把原有的供給已消耗掉。
任志強強調明年3月份這個節點。“因為2010年住房需求是歷史最高點，所以2011年有土地供應，2012年還是有供應，2011年的供應量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應在明年3月份就終止了。而新的土地供應是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會加劇。”
房價暴漲理由之三：北京、上海商品房庫存量已經少于六個月，若降至三個月將引發恐慌
任志強指出“但是不要以為沒有庫存了才叫供求關系惡化，通常一個城市里維持三個月以下的銷售量時就是惡化;維持六個月是基本平衡;少于六個月就開始危險了。”
北京、上海這些城市已經開始少于六個月庫存量了。詳細來說，在一個城市，東南西北各方位都有需求，六個月的時候基本可以滿足，選東邊的房子就有東邊的房子，想選西邊的房子就有西邊的房子，選南邊、選北邊都行。所以，只要這個城市供應量只有三個月左右的時候就已經出現恐慌了。因為當只能滿足一部分需求的時候，可能想買東邊房子的人買不到東邊房子，只能買西邊房子。他會從東往西邊跑，這時候就會發生恐慌，西邊的人看怎么東邊的人都跑我這兒買房子了?這個傳遞從來都是這樣。。如果你只有三個月的時候就可能出現這種現象，想選東邊的時候沒東邊的房子，當東邊有一套房子今天選完了明天沒了，被別人買走了，這時候就出現恐慌了。所以，只要供求量小于六個月的時候，基本上供求關系不平衡。因為在六個月之內是生產不出來房子的。
而且，現在的房子通常預售，不能當時、當年交房。這個預售就等于把可預售的房子基本消化掉了，所以也會形成恐慌。
房價暴漲理由之四：限購令堵住二手房補充市場供應的路
在房價高漲的時候二手房可補充市場需求，希望擁有第二套或第三套新房的人，當市場供求關系不平衡的時候，會拿出多余的二手房出售。任志強指出，如果沒有這部分二手房補充，房價會增長20%，有二手房補充的話房價可能就增長10%。
但這種狀況只存在于理想，現實中我們看到，限購城市不準買第二套或者第三套房。打個比方，當國家糧食豐收的時候要儲備一部分糧食。但市場限購第二套住房的政策會把儲存的量沖掉了。
前期的供應是土地和新開工面積是指開發商手里有沒有存量，后期二手房交易量是指二手房有沒有存量。這就是為什么在研究市場的時候，先要講一手房，同時要講二手房。二手房的交易量告訴我們，第二套擁有住宅和第三套擁有住宅交換了，當這個交易量很大的時候就把余量交換掉了，我沒有存量了，你也沒有存量了。因此，當兩者存量都沒有了，明年3月份以后出現的可能性就是房價會被限購政策而導致不得不上升。因為限購政策導致的是開工下降、土地購置下降以及投資下降，目前，這三個數字都已得到證明，半年過去了，統計數字并沒有發生改變。明年3月份很可能就會出現房價暴漲這個情況。
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