高海燕：后十八大樓市 去房地產化成共識
2012-11-23 來源：高海燕的博客 編輯：木木
盡管持續兩年的調控取得了控制過快上漲勢頭的成績，但房價“回到合理水平”的任務并沒能真正實現。一些房地產開發企業依然存在強烈的機會主義色彩，認為發展作為第一要務的使命沒有終結的時候，房地產依然被需要發揮“增長主力”的作用，因此寄希望于政策朝著有利于房地產開發投資的方向改善。置業者顯然對這一方向充滿了判斷上的模糊和焦慮擔心。但顯然，習慣性的認知將在未來的發展中面臨被顛覆的可能。
十八大報告釋放的關鍵信息是持續改革、科學發展、人民幸福。習近平總書記在會見國內外新聞記者的時候也事實上作出了莊嚴的許諾：“我們的人民熱愛生活，期盼有更好的教育、更穩定的工作、更滿意的收入、更可靠的社會保障、更高水平的醫療衛生服務、更舒適的居住條件、更優美的環境，期盼著孩子們能成長得更好、工作得更好、生活得更好。人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標。”基于上述的語境，房地產業的國民經濟關聯度和人民住房權利的實現是怎么也繞不過去的關鍵問題。因此，從現在起，必須用更大的經濟和社會邏輯與半徑來度量房地產問題。
經濟增長模式轉型顯然是擺在十八大后中國經濟基本面最緊迫的問題。國內勞動力成本不可逆轉地上升，導致中國人口紅利效應進入遞減周期;環境資源的透支已接近極限，使得靠犧牲環境的方式換得經濟增長不可持續。在這一基礎上，中國一是要在保證制造業大國定位不變的前提要提升產業質量，依靠科技進步和知識創新驅動，一是要調整經濟結構，從簡單的外貿依存度經濟和投資驅動，擴大消費驅動的能力。今年前三季度經濟運行的事實表明，“轉方式、調結構”的效應正在顯現。但要想真正使中國經濟的安全系數得到持續保證，需要社會資本的價值方向對應轉型。因此，“去虛向實”已然成為宏觀決策層面總體的價值取向。在這一前提下，過去房地產短期暴利化所形成的社會財富效應必然會受到抑制，否則，經濟增長模式的轉型缺乏事實上的“執行者”。
貧富差距縮小顯然是擺在十八大后中國社會基本面最具有政治性的任務。十八大報告提出了未來十年城鄉居民人均收入均比2010年翻一番的目標，以中國經濟體的能力，這顯然是一個可以實現的數據。但問題的實質不在此。宏觀層面當然能意識到中國社會目前的潛在危機不在平均數據上而是分配公平上。因此，收入的可支付能力和收入分配的均衡度將是關鍵。在教育、醫療、住房、社會保障等涉及民生的事項中，住房權利是基本生存權利，這一領域的改善路徑，一是依靠政策性保障住房的加速和持續提供，一是控制以長期的房地產合理政策確保房價的穩定性。如果房價不能遏制非理性上漲的局面，居民收入的可支付能力將無法保障，翻番的居民收入也將毫無意義。社會的貧富懸殊，將透過基本財產的實現能力差距而進一步放大。
以上述兩個基本出發點作為房地產行業的生存和發展環境而論，十八大后的房地產走向用一個說法可以概括：“去房地產化”。去房地產化的核心首先是解除房地產起落和宏觀經濟起落之間的捆綁關系，其次是避免房價問題成為社會問題的引爆因素。
因此，在未來相當長一個周期內，房地產調控的政策取向不會改變、政策力度不會放松，唯一可能發生的變化是政策機構有可能在適當的時候面臨調整，以更長期的政策換取短期手段。比如房產稅。目前正在擴大的試點，應該在本質上是為調劑中央政府和地方政府的利益關系尋找一個可平衡的尺度，但顯然是在為房產稅的最終推行提供可操作性的方案。
需要厘清的是，房地產的調控只是讓供需關系在一個合適的價格上交易而非抑制房地產業的發展，房地產去暴利化也并非去利潤化，而是讓房地產逐步進入一個基本行業而不是特殊行業，同樣，快速城市化的要求依然會推動房地產業的發展，但這一些必須在更合理的政策環境下運行。
當然，所有的轉型不是一蹴而就的，房地產更不例外，市場關系的博弈還會持續。無論是開發企業和置業者，還是中央政府和地方政府。因此市場波動仍然會是未來一年左右的基本狀況。
但無論怎樣，方向其實已經比任何時候都明了。
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