朱大鳴：中國樓市崩盤與回暖傳說的真相
2012-12-03 來源：朱大鳴的博客 編輯：木木
似乎從來都沒有現在對樓市未來判斷產生如此巨大的分歧，一線城市顯現出價格與成交量回升的跡象，而溫州樓市被腰斬的消息卻又給人們展現另一種崩潰的現象。
最近中國房地產市場陷入了冰火兩重天的考驗:一邊是大城市樓市回暖,一邊是中小城市房地產市場面臨崩潰的格局，人們對于房地產的思路也陷入了很大的混亂。崩盤的傳說與回暖的傳說在地產江湖上都十分流行，但真相或許都有。
譬如11月上旬北京市新建商品住宅網簽量為3911套，日均簽約量為391套，與10月全月的新房日均簽約相比上漲23.6%。就總體而言，目前中國樓市價格基本處于穩定上漲狀態，10月份，全國100個城市新建住宅平均價格為8768元/平方米，環比上漲0.17%。
而另一份數據顯示，唐山、揚州、中山、蕪湖、連云港等大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。列舉這些數據與現象，并非僅僅是一種現象性考察，更不是一種制造混亂的假象，我們從中看更多的東西。
自從這一輪調控以來，房地產市場開始顯然沒有受到調控的壓力，但是，隨著信貸政策逐步收緊，再加上國際環境日趨惡化，多種壓力逐漸合成一致性方向的合力，調控政策威力日趨顯現。
就中國國內具有代表性的兩種方向標來，股市如今幾度破掉2000心理大關口，而樓市活躍度著名風標溫州炒房團的老巢最近都被端了。大部分投機客已經套牢，房價被腰斬的情況很正常。
這兩大風向標從整體上給樓市帶來了不祥之兆，何況如今房地產問題已經遠遠不是經濟問題了，而是牽涉到重大的社會穩定性和政治威信問題，何況又在換屆的大背景下，從這一點而言，可以看出，投機性需求被遏制是肯定的。
但是，作為區位優勢很好的一線城市，房地產市場似乎并沒有受到這些復雜壓力的影響，譬如作為全國政治中心的北京與作為經濟中心的上海，樓市不僅堅挺而且市場正在回暖。
實際上，一線城市由于其存在優勢的政治資源和經濟資源，以及提供多種機會，再加上區位是不可復制的，所以，資本還是青睞這些地方。作為全國性乃至全球投資的中心之一，這些一些大城市的房價雖然上漲不再生猛，但依然逆勢抗寒。
這些復雜的情況可能就為調控政策微調設置了障礙。一方面，如果鑒于當前樓市存在巨大的去庫存化壓力，以及由此帶來的巨大的經濟下行壓力，樓市調控政策可能會在現實中有所松動;然而，從一線城市以及全國大部分城市來看，房價上漲依然是主基調，這又預示著調控松動的可能性較小。
正是在這種兩難的背景下，人們對于后市的判斷感到迷茫。在我們看來，最大的迷茫可能就在于信貸政策到底如何變化。
因為信貸問題本身也存在著巨大的爭議，一方面，很多人一針見血地指出，過去的物價暴漲以及資產價格暴漲是貨幣量超發有著密切的親緣關系。
另一方面，如果沒有合理信貸投放量，還處于經濟增長中間階段中國經濟很可能失去動力機制，不可否認，中國過去輝煌有利用紙幣的幻覺效用在里面。
所以，對于信貸政策的變化判斷可能就事關整個房地產市場未來趨勢的關鍵性指標，而人們對此還是一片迷糊，這里存在太大的變數。
從鄂爾多斯到溫州樓市的幾近崩盤，人們從中發現了房地產的金融屬性很強烈，昔日只漲不跌的信念至少部分地破產;從全國性數據檢視到一線樓市逆勢回暖，人們從中發現了房地產作為經濟體中支柱地位依然難以撼動。
這兩種相對立的寓言，給后市房地產市場帶來了極大的不確定性，也為各種觀點激烈交鋒帶來新的舞臺，譬如對賭樓市的事件又一次發酵，雖然主角與結局大不相同，但是，這也反映了人們的觀望心理依然十分濃烈。
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