王書城：明年全國房價普遍上漲已無懸念
2012-12-27 來源：王書城的博客 編輯：木木
研究中國的房價問題，主要是要看一線城市的房價動態，盡管中國的各類城市近千個，情況各不相同，與一線城市有很大不同，但是，北上廣深諸城的房價動態卻始終是中國房地產的風向標。本輪的全國性的房地產調控已經持續三年了，明年的房價是合理回歸還是瘋狂暴漲，對于中國的社會來說，是一個與千家萬戶有關的焦點話題。
近日，有兩條消息頗為引人關注，也可以這樣認為，其中的信息將預示著明年一線城市的房價走向，其靈敏度要遠遠大于住建部領導關于明年繼續調控不放松的表態。
一條消息是，12月26日，上海國際港務集團股份有限公司、威旺置業聯合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓板價23330元/平方米，溢價率21.11%。該成交總價不僅再次刷新上海總價地王記錄，也成為今年全國新總價地王。據統計，截至12月26日，上海各類經營性用地的出讓總金額約860.31億元，而2011年這一數字為1291.79億元，同比下滑了33.4%。而2010年上海各類經營性用地的出讓收入總額達到1521.99億元。同樣土地出讓面積也比去年少，截至12月24日，上海今年成交的各類經營性用地3860.43萬平方米;而2011年上海各類經營用地出讓總面積在4963.03平方米。
另一條消息是，中國房地產業意見領袖任志強的華遠房地產公司在12月25日北京通州臺湖三宗地塊的競拍中敗北。在25日的競拍中，華遠地產志在必得的拿地信心，最終被不斷飆漲的樓面價澆滅。北京全年土地供應的大幅縮水，加之年底翹尾因素托熱的市場預期，助推了開發商搶地的積極性。根據亞豪機構統計數據，截止2012年12月24日北京市共有149宗地塊成交，出讓面積為1209萬平方米，規劃總建筑面積1560萬平方米，相比去年同期成交宗數減少90宗，土地面積與規劃建筑面積降幅分別為36.4%、30.3%。與此同時，2012年(截至12月24日)北京商品住宅共實現成交120100套，成交面積1308.07萬平方米，相比去年同期分別增長35.3%、39.6%，達到三年來的新高。亞豪機構統計數據顯示，截至2012年12月24日，北京商品住宅市場共新增供應66013套，預售許可面積724.8萬平方米，供需缺口高達53913套。供應量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位，另一方面也使得今年下半年開始市場價格又開始上揚。
房子的本質屬性是商品，因此，房價是由市場的供需關系來決定的，任何人為的調控政策，都會使市場的合理關系受到扭曲，因而，也必然會受到市場的更猛烈的報復。
調控三年造成的結果是：一線城市的土地供應量大幅減少，新建商品房的供應量減少，房地產住宅的開發投資減少，而商品房的成交數量開始上升。地方政府的日子也不好過，土地出讓金以及與房地產的相關稅收減少，明年的保障性住房建設的數量又回到了幾年前的水平。而這些保障房也是主要是棚戶區改造的回遷房，并沒有增加住宅的有效供給。從目前一線城市房地產的供需關系和老百姓的購買意愿以及購買能力來分析，由于人們對于調控政策的普遍失望，剛需購房者開始大量地進入市場，無論再出臺何種調控政策，明年的房價一定會漲，而且可能會是暴漲。
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