易憲容：樓市調控由供求關系管理轉向預期管理
2013-02-27 來源：0352房網 編輯：安靜
摘要：春節過后，傳得沸沸揚揚的房地產宏觀調控新政策在2月20日的國務院常務會議上見真章。當天的國務院常務會議研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議提出了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設和加強市場監管等五個方面的政策措施，并強調加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。這就是市場所稱的新“國五條”。
新“國五條”出臺的第一要務就是穩定及轉變當前的市場預期
盡管不少市場分析人士認為，新“國五條”基本上是早幾年提出的老調，政策上并沒有多少新內容，是最為溫柔的政策，對高房價沒有殺傷力。不過，我們應該看到新“國五條”出臺之后第二天，就把中國股市殺得落花流水，股市大跌。實際上，不管新“國五條”有沒有新內容，但它向國內房地產市場發出了一個十分明確的信號，就是房地產宏觀調控方式將發生重大的變化，由以往對房地產市場的供求關系管理轉向預期管理，新一任政府希望通過管理預期、穩定預期來改變當前房地產市場現狀。
我們應該看到，國務院在“兩會”召開前部署房地產宏觀調控新政策出臺，不僅在于當前房地產市場形勢十分嚴峻（國內住房市場開始出現全面上漲），如果政府仍然不表態，國內房地產市場將面臨巨大的危險。因為，當前住房市場中一些人或地方政府正在利用政府換屆的交接期，極力通過各種方式左右市場預期，希望以此把國內住房市場價格繼續推高，把中國房地產帶向一個難以收拾的深淵。試想，已經吹了十年的房地產泡沫，已經上漲了十倍的房價還在繼續上漲，這個巨大的泡沫豈能不破滅？而房地產泡沫破滅一定會把中國經濟推向危險邊緣。因此，最近全國不少城市住房市場價格又開始快速上漲，政府是難以坐視的。新“國五條”出臺第一要務就是穩定及轉變當前市場預期。
只有從預期管理入手，才能把握當前房地產宏觀調控的核心
就當前國內住房市場的性質來看，盡管經歷了兩年多的宏觀調控，但市場性質即以投資投機為主導的市場根本沒有改變。比如，從2010年到2012年4月間國內住房市場的調整，盡管效果不是太顯著，但市場有所反應，不少住房市場“量降價滯”持續了近兩年，而隨著2012年上半年穩增長政策出臺，房地產市場的預期突然逆轉。現象表明，當前中國住房市場仍然是以投資投機為主導，只有從預期管理上入手，才能把握當前房地產宏觀調控的核心。
當前住房市場出現“量增價漲”局面，很大程度上就是被不同的房價上漲輿論與預期所左右。在這種局勢下，如果房地產市場宏觀調控的方式不改變，還是只強調供求關系管理，那么一些城市的房地產市場價格還會快速上漲直至泡沫最后破滅。因此，這次國務院常務會議關于房地產宏觀調控最為重要的就是把房地產宏觀調控思路由供求關系管理轉向預期管理上來。通過管理房地產市場預期，讓最近不少城市房價上漲態勢得以穩定及扭轉。也就是說，新“國五條”向市場發出一個十分強烈的信號，即新一屆政府上任不僅不會允許當前不少城市的房價快速上漲，也能夠出臺相應的政策讓房地產市場發生根本性轉變。
新“國五條”的核心就是嚴格遏制住房投機投資鼓勵住房消費
新“國五條”反映的對房地產宏觀調控的預期管理還表現在其政策的實質與核心上。新“國五條”的核心與實質并不是房地產稅試點擴大（這是目前國內各大媒體所強調的一個看點），也不是所謂的限購政策繼續執行等，而是強調“支持自主需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策”，強調的是未來住房市場性質的改變。如果要讓未來住房市場性質發生根本轉變，不僅要嚴格限制與打擊房地產投機投資，也要采取政策讓房地產賺錢功能逐漸退出市場。新“國五條”的核心就是嚴格遏制住房投機投資，鼓勵住房消費。在市場看來，這是老調重彈，但如果一些人仍然夢想如前十年那樣通過瘋狂炒房賺錢，那么新“國五條”明確地告訴市場，這個時代可能會結束。
既然住房市場將要轉化為以消費為主導的市場，住房市場的性質要全面改變，那么政府就會圍繞著這個基本原則再出臺相關的具體政策，比如說信貸政策差異化更為具體、房地產的各個環節征收不同的稅收等。因此，市場根本就不能用老皇歷來看新“國五條”。
總之，新“國五條”向國內住房市場發出了一個強烈信息，即“兩會”后政府對房地產宏觀調控不會放松，而是政策目標更為明確，宏觀調控的方式從需求管理轉向預期管理。新“國五條”的核心是對房地產市場投資投機堅決遏制與打擊，讓房地產賺錢功能逐漸退出。新“國五條”為此預留了巨大的政策空間。因此，新“國五條”對市場的影響將是巨大的，住房市場不要低估了新政策的威力與作用。
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