任志強：調控新政掩蓋保障房失誤和政府貪婪

2013-03-13 來源：0352房網編輯：安靜

摘要：房產調控新政只是用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，不會有利于市場經濟制度建立和擴大消費。3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為“國五條”細則。該政策試圖從提高二套房首付比例、貸款利率以及擴大限購城市范圍等方面進行房地產調控。

　　這一“新政”除了重溫舊政之外，沒有新意。關鍵是“新政”是否有助于實現小康社會？是否有助于促進消費？是否有助于改善住房？

　　在我看來，用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利于市場經濟制度建立和擴大消費。而且，在用戶籍制度來限制買房者購房權利的條件下，我們很難看到城鎮化在未來能取得更大的實質性進展。

　　“國五條”評論

　　實現小康社會的指標中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值進行改善也是重要的手段之一，世界各國莫不如此。因此各國都明確對只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房時免征各種稅費，這種稅收的減免是支持居民自我改善住房，不斷升級的一種鼓勵。

任志強

　　“新政”中重申嚴格征收房屋賣出時的差價個稅，但并未出臺相關的細則和解釋。按原有文件，“差價個稅”應該是扣除其他成本后的差價，如扣除毛坯房購買之后的裝修費用等，否則豈不是對裝修費征了20%的稅?原文件還有居住五年后的免征，和無法計算差價的按賣價的1%征收等內容。所以，“新政”中沒有說否定原文件，也沒有出細則。

　　過去的房地產調控政策主要針對限制開發商的價格，限制消費者的二套購買和非戶籍人口進入城市，如今的政策指向了賣舊買新的改善家庭。這會讓更多的人成為政策的受害者，至少會讓二手房的資源減少，使購房者的選擇更少。當更多人只能選擇一手房時，他們只會付出更高的代價。為打擊投資而傷害了多數有改善住房意愿的非投資者，這是弊大于利的做法。

　　非市場化的行政干預是抑制需求，市場化的自我調節是增加供給，兩者都依賴于價格信號。當價格失靈時，都無法正確判斷供求之間的關系，這等于盲人摸象，重回計劃經濟信息不對稱下的猜測。頭痛治腳生病，腳痛治腦發燒，啥病都打退燒藥，總讓眼前目標高于長期利益的做法，必然會留下無數后遺癥。

　　對商品房市場進行價格和購買權的限制，是對人權和產權的侵犯，價格法與商品預售管理法中都明確了商品房的市場定價權，房地產法中也沒有給予政府利用戶籍政策限制購買的權力。“新政”掩蓋的是政府保障房政策的失誤，掩蓋的是不肯通過購房個稅減免來提高購房者可支付能力背后的貪婪。

　　用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利于市場經濟制度建立和擴大消費。

　　要想建立健康平穩發展的房地產市場，關鍵是要增加有效供給。而“國五條”的目的是打壓和抑制需求，如果不把二手房交易放在增加供給里面，又怎么能增加供給？二手房是一手商品房供應不足時的一個重要補充，美國的二手房交易就遠高于一手房交易。

　　“國五條”中有一個是用戶籍制度來限制買房者的購房權利，而“十八大”在提到城鎮化時強調要改變戶籍制度。所以，“國五條”并不是完全按照“十八大”精神辦事。另外，“十八大”二中全會特別強調，政府要減少對微觀經濟的干預，而實際上國務院仍然在不斷加強這種干預，在這樣的條件下，我們很難看到城鎮化在未來能取得更大的實質性進展。

　　人的城鎮化

　　過去推動中國經濟高速增長的三大動能人口紅利、改革開放和全球化在逐漸減弱，城鎮化被寄予厚望，被認為是未來十幾年中國經濟發展的動力。

　　一提到城鎮化，很多人會認為它就是房地產化，這是個錯誤的理解。我認為，城鎮化最重要的是人的城鎮化，而不是居住的城鎮化。當然，在中國城鎮化里面也包括了居住的城鎮化，所以房地產市場一定會受到城鎮化的影響，但關鍵的還是人的城鎮化。

　　按照國際上通行的城鎮化衡量標準，城鎮化不是指你住在城市，而是指就業與收入來自于城市。所以我們看到，在歐美就業統計中會區分農業就業和非農就業。如果你的就業是來自于城市，即使你住在農村，你的勞動生產活動也算在第三產業或第二產業里面。但在中國不一樣，居住地和就業往往是連在一起的，因為我們不能隨便到農村購買土地，中國的土地制度導致城鎮化和居住城鎮化是連在一起的。

　　現在有很多農民工的勞動就業已經在城市，但是他的勞動保障、財產權利和人身權利還在農村，他的土地和宅基地還在農村，如果這些問題得不到解決的話，這種城鎮化就是“偽城鎮化”。中國目前第一產業的勞動就業比例依然很高，接近40%，但它創造的GDP卻只有10%，存在嚴重的不對稱。所以，人的城鎮化關鍵是要解決就業，即你的收入來源于城鎮化，而不管你是否居住在城市。

　　我們都知道美國的卡特總統，他的居住地在農村，但他的勞動就業不在農村，他獲得的收入來源不在農村。所以，美國的城鎮化和中國的城鎮化有很大的不同，中國“偽城鎮化”的結果就是，城鎮化和農村的土地制度相聯系，使得在城市就業的人必須居住在城市。

（責任編輯：0352房網）