認　購

2011-05-12 來源：0352房網編輯：編輯小馮

　　買房排號知多少

　　在排號這種認購方法出現之前，對現房和準現房的認購一般采用先來先選的原始方法。對于消費者來說，可以不受干擾地進行選擇。選房沒有時限，反復、比較著看，交房時的糾紛自然就少了。對于開發商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機制和宣傳策略，售房周期比較長。

　　排號最早出現在經濟適用房的認購中。經濟適用房的價格低廉、需求量大，必須排隊才能買上房。北京最近還出現過提前三天排隊購房的現象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認購方式。排隊“搶”房會給消費者造成供不應求的假象，從而促使消費者盡快選擇。

　　更為常見的認購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經繳納訂金的消費者中隨機抽取一部分。這種營銷方法用競爭機制刺激消費者，你不買后邊還有那么多人等著呢。

　　定金與訂金到底有什么區別

　　在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產生相應的法律后果。

　　另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

　　訂金并非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之，若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

　　值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

　　由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，并根據自己的實際情況慎重行事。

（責任編輯：0352房網）