專家支招房貸那點事 有力小化購房成本
2011-08-11 來源：0352房網 編輯：宋羽欣
筆者以一套價格200萬元的公寓為例，假設貸款五成，以15年等額本息計算，對于二次置業者而言，信貸緊縮前按照8.5折利率每月需要還款7934.01元，信貸緊縮后按照1.1倍基準利率每月需要還款8727.57元，月增加793.56元，利息合計相差14.28萬元。
那么，突然被提高首付門檻的90平方米以上的首次購房者，以及此次被新政“誤傷”甚至“錯殺”的改善型二次購房者，如何在政策允許的范圍之內，合理地將購房成本最小化呢?
隨著差別化信貸政策、“認房不認貸”的標準出爐。信貸杠桿被解除，投機炒房能量被大幅削弱，但同時也加大了改善型購房者的購房難度。專家給出了化解4大信貸危機的方實用法。
方法一：一次性用足公積金貸款
2009年，由于房貸利率水平一度降至4.158%的低位(七折優惠)，這使得一部分人不再重視公積金貸款，因為公積金貸款3.87%的利率水平與商業貸款相差不到0.3個百分點。但目前的情形已經發生巨大變化。
據了解，目前大多數首套房購買者只能申請到8折優惠，利率為4.752%，與公積金貸款利率相比，相差0.88個百分點。因此建議購房者在買房之前，盡可能讓自己符合足額申請公積金貸款的條件。此外，住房公積金的其他用途也可以充分利用起來。如某些地方可以申請住房公積金裝修貸款。
方法二：抓住良機轉嫁稅費成本
漢宇地產高級經理吳俊告訴筆者，房屋買賣的格式條款往往約定買賣雙方各自承擔應付的稅費。但是，交易慣例中大部分房主要求的是房屋“到手價”，也就是常見的交易習慣是由買方來承擔交易過程中所有應付的稅費。
市場一夜巨變。分析師表示，從當前市場反饋來看，買方觀望氣氛已初露端倪。
而不少掛牌房東心理價格也明顯松動，買賣雙方強弱地位變更，為買家轉嫁部分稅費成本提供了可能與實際空間。對此，買房者要做的就是找出可以減免的稅費，并要求賣家積極配合。
按照規定，如果賣方出售自己名下的普通住宅，且自住5年以上，可免征營業稅，因此購房者要加以留心。
方法三：“貨比三家”選擇優惠利率
由于各商業銀行對住房按揭貸款審查力度不一樣，因此建議在選擇貸款銀行時，應盡可能多作比較。
雖然國有商業銀行紛紛收緊房貸，但并非所有銀行都將7折優惠利率全部取消，而且會綜合考慮貸款成數的多少，以及客戶資質等，來確定最終貸款利率。
凱盛公司一位資深房貸專家表示，目前銀行首套房根據首付成數不同，貸款利率也有所區別：首付低于三成的，貸款利率打8.5折，不過一般情況下很難申請到;比較常見的為首付四成，利率可打8折;如果首付成數提高，利率優惠幅度也會相應加大。
方法四：利用職稱申請優惠利率
如果你是高級白領，同時又就職于世界500強等知名企業，那么在申請住房貸款時，極有可能享受到低于8折的優惠利率。
據了解，目前有部分商業銀行還是愿意為資質較好的客戶提供更為優惠的利率，對于具有大學本科文憑，同時持有高級職稱證書，而且在知名企業就職，或者是國家公務員等，可申請到7.5~8折不等的優惠利率。雖然無法享受到最低的7折利率，但相對于8折利率來說，還是優惠不少。
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