附加條款善解人意 房產糾紛陷阱來襲
2012-09-13 來源：0352房網 編輯：無憂
現在買房的人越來越多，買房要面臨很多問題，比如說房產糾紛。近幾年聽說的房產糾紛的案例非常多，這其中很大部分是因為“附加條款”引起的。在這些“附加條款”中，開發商從利己的角度追加條款，購房者只能被動接受。
斷供陷阱：在購房者跟銀行的借貸合同中，開發商是擔保方。隨著調控加劇，假社保、假稅票等暗箱操作的出現，一些實際上已經擁有多套房產的投資客依舊有辦法貸款購房。這種情況，讓開發商擔心購房者未來出現斷供連累自己。因此，他們在合同的附加條款中寫下這樣的約定：如購房者連續斷供三個月以上，導致銀行向開發商追償按揭款的，開發商可以無條件解除購房合同，并且向購房者索取購房款30%的賠償金。
支招：在銀行按揭合同中，合同主體是銀行和購房者，開發商只是承擔擔保責任，而且擔保期一般只有半年。開發商在合同上附加斷供的賠償條款，首先應該加上一個時間限制，那就是在擔保期內，過了擔保期，跟開發商就沒有關系了。如果業主今后幾十年內出現斷供，開發商都要收回房產，顯然有失公平。
再從這個條款本身的合法性來看，連續斷供三個月就無條件收回房產，這樣的懲罰性措施也跟銀行對斷供的認定標準不符合，懲罰措施太過嚴厲。
物業優惠陷阱：贈送物業管理費是開發商最常用、最普遍的優惠方式，在很多樓盤都有出現。這種贈送有兩種形式，一是老帶新，并且成功購房，老客戶可減免一年左右物業管理費;二是購房送物業費，一種打折優惠的方式。按照程序，開發商除了在購房合同的附加條款中進行約定外，還應在物業服務合同中進行再約定，但有開發商往往故意忽略，從而導致，一旦物業公司不遵從協議，物業優惠條件就成為一紙空文。
支招：這類現象產生的直接原因是，開發商和物業管理公司是兩個相對獨立的民事主體，開發商的單方承諾對物業公并不具有約束力，而購房者對這一法律常識并不了解。對業主來說，可以按照買賣合同追究開發商的違約責任，但仍應按照《前期物業管理服務合同》的約定支付管理費。
借款陷阱：墊首付是開發商貸款給購房者付購房款，購房者支付利息(有些沒利息)的行為。 開發商通常不會將“墊首付”寫進買賣合同及附件，而是另制一份借款協議，約定借款用途、利息、還款期限等。這存在兩個風險，一是開發商給購房者開出的收據中，不包括借款金額，而給到銀行的資料，卻是購房者付清首付的收據，有欺騙性質;二是，違約責任很嚴重。市場上還有一種首付“分期付款”的形式，這與墊首付本質上基本一致。
支招：開發商為購房者墊首付款的行為，實質是變相套貸，屬于違規行為。如果購房者接受開發商墊首付，意味著購房者將同時面臨償還開發商的首付款和銀行的按揭款這雙重還款壓力。天下沒有免費的午餐，合理評估自己的財產再選擇合理的方式非常重要。
土地年限陷阱：福建一些開發商，低價儲備了一些土地，2004年后，這些土地逐漸轉移到一些開發商手中。而開發商在開發的過程中，把一些原本不是居住用地的商業用地、綜合用地，拿來開發住宅，但在購房合同中不注明，導致很多不知情的購房者被騙，在福建已經出現多起類似事件。制造此類合同陷阱的樓盤，多是資金實力不雄厚的小開發商。
支招：綜合用地年限是50年，商住用地是70年。如果開發商沒有按土地用途來使用，就容易產生糾紛。土地年限的延長不是開發商一方承諾就可以實現的，必須經過規劃部門等的審批，否則，開發商就算給了業主承諾，也不受法律保護。另外，開發商把綜合用地當成商住地來用，若事先沒有告知，導致消費者在不知情的狀況下買了房子，就涉嫌欺詐，所有的風險應由開發商承擔，消費者有權要求解除購房合同。
交樓陷阱：房子不好賣，讓一部分開發商減少了項目投入。例如，有開發商置標準合同上驗收合格的三個標準于不顧，一定要在附加條款中自行約定交樓標準。而這個標準低得離譜，如玩“自我驗收”，約定以樓盤的建設、監理、設計單位綜合驗收合格為交樓標準。更有甚者，約定以“通水、通電”為交樓標準。至于什么消防是否合格?建筑質量是否安全?購房者簽了合同，就等于自動放棄這些基本權利了。
支招：交樓自行規定驗收方，尤其是把承建方作為驗收單位，這是非常不合理的。實際上約定“通水電”也好，還是“自我驗收”也好，這些附加條款與現行法律是相抵觸的。也就是說，這些條款不論購房者簽了沒有，都應該是無效的。
但要提醒買房者的是，實際收樓糾紛中，有些法官可能會以附加條款為判案依據，把附加條款看成是收樓糾紛出現后的“調解協議”來處理。這樣的話，購房者可能因為簽了這份補充協議而無法維權。律師建議，應該對交樓標準進行更為嚴格的約束。
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