了解住宅建筑面積的組成以及如何計(jì)算

2012-09-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：無憂

　　建筑面積和購房成本息息相關(guān)，建筑面積是計(jì)算商品房價(jià)格的重要數(shù)據(jù)，所以購房者需要了解建筑面積的組成以及其相應(yīng)的計(jì)算方式才行。

　　之前經(jīng)常有贈(zèng)送面積這樣的促銷方式，例如全部陽臺(tái)只算一半面積，業(yè)主入住后可自行封閉成一個(gè)房間，相當(dāng)于免費(fèi)獲得了半間房的使用面積;其實(shí)這種促銷方式聽上去很劃算，實(shí)際上，如果陽臺(tái)本來就是半封閉的，這個(gè)多余面積本來就不是開發(fā)商贈(zèng)送的。飄窗、露臺(tái)等的面積本身就不計(jì)算面積，因此，個(gè)別開發(fā)商以此作為促銷噱頭也自然再次給購房者打了一個(gè)馬虎眼。

　　首先我們來談?wù)勈裁词墙ㄖ娣e。

　　房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)牢固，有實(shí)際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。

　　再來了解一下房屋建筑面積測算的方法。

　　業(yè)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積，包括房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e，即建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確定。

　　套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

　　①套(單元)內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;②套內(nèi)墻體面積;③陽臺(tái)建筑面積。

　　套內(nèi)建筑面積=①+②+③=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

　　公攤面積的問題在第129課已經(jīng)為大家講解過，本次課程就主要講講套內(nèi)建筑面積的測算方法吧。

　　先從使用面積講起：

　　使用面積為套內(nèi)房屋的使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算。

　　1、套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜等空間的總和。

　　2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

　　3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

　　4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

　　再來說套內(nèi)墻體面積

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影的全部計(jì)算套內(nèi)墻體面積。

　　了解了建筑面積的計(jì)算方式，我們再來看看房屋建筑面積的測算范圍。

　　首先看看住宅計(jì)算全部建筑面積的范圍：

　　1、單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;二層及二層以上房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

　　2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計(jì)算建筑面積。

　　3、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其外圍水平投影面積計(jì)算。斜面結(jié)構(gòu)屋頂(坡屋頂)層高在2.20米及其以上的部位計(jì)算其建筑面積。

　　水箱間是指建有儲(chǔ)水池及機(jī)械設(shè)備的房屋，用砼建造的水箱或儲(chǔ)水池不為水箱間。

　　4、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

　　5、穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計(jì)算。通往回廊(或夾層、躍層)的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊(或夾層、躍層)范圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計(jì)算建筑面積。

　　6、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

　　7、封閉的挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　8、封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。

　　9、與房屋相連屬永久性的且有非獨(dú)立柱(不論是否突出墻外)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　與房屋相連的有柱走廊(有兩排以上柱)，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　10、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。

　　11、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

　　12、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

　　13、屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。