公寓類房產投資買賣流程及風險提示
2012-09-24 來源：0352房網 編輯：無憂
7月份上海市明確規定酒店式公寓屬于限購范圍，其實不論是哪里的公寓類房產只要是非住宅性質的，都是不限購的，武漢同樣也是如此;但是武漢多數酒店式公寓土地性質的非住宅的，所以經常是不限購的。
之前是很多網友對此有一定的誤解，認為只要是公寓類房產就不限購，其實并不然;正如購房體驗課曾經講述過，商住兩用樓等非住宅性質的房產不限購，強調的都是土地的用途：只有70年產權的住宅性質房產才限購。
明確產權的用途、年限和土地的性質
目前武漢方面其實并沒有明確的劃分，但即使如此，但是購房者還是有據可循的;從上述之前上海市的對于公寓類房產的區分以及限購令政策的規定可以看出，根本在于產權的用途、年限和土地的性質;因而購房者只需要看具體屬于住宅性質公寓還是非住宅性質公寓即可。
限購令規定的限購房產是指住宅類房產，產權70年的;而法律規定，我國建設用地使用權的最高期限為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。
因而購房者在購買公寓時需要區分，70年的公寓就屬于住宅類就限購;產權只要不是70年的就不屬于住宅，就不限購。
而二手房交易時也需仔細查看土地使用年限。有的在掛牌出售時，實際已經使用了十幾年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，還需交納土地出讓金。購買這類時應充分考慮“折舊”因素。
那么如何查詢這些樓盤的具體土地性質和土地使用年限呢?一般是在房地產市場信息網進行查詢的，上面可以查詢到具體的樓盤使用用途和使用截止時間。
公寓類房產投資買賣流程
如果明確區分了具體是住宅性質還是非住宅性質，那么投資買房程序就比較簡單了。
非住宅性質的公寓：由于不限購不限貸，不需要做購房資格審查，可直接進行貸款簽訂購房合同。
住宅性質的公寓：則需要明確購房資格，按照住宅房產的購買程序進行;支付定金首付，進行資格審查后辦理貸款，辦理網簽，簽訂購房合同。
如果投資非住宅類的公寓，除了確定購房資格和土地年限的多少外，還需要了解具體的購買成本：
非住宅類公寓貸款利率比住宅類高
非住宅類的一般為商業性質的，因而貸款時則按照商業地產來計算，不限購不限貸，首付最少5成，利率最少上浮10%。
非住宅類公寓的稅費高于住宅類 契稅：4%
非住宅類的房產初始辦證稅費多數是指商業地產稅費，契稅按照4%征收，比商品房1%、1.5%或3%都高出不少;維修基金則沒有區別，但是登記費：550元;印花稅：按購房合同中金額的0.05%計算繳納，還有手續費：11元/平方米等。
二手項目交易的話，后期費用也會比較高，成為阻礙成交的攔路虎之一。
契稅同樣4%;個稅3%或差額的20%;營業稅差額的5.8%;還需要額外增收土地增值稅5%等其他費用。
因而在購買公寓類產品時，普通購房者就需要結合自己的實際情況，選擇最適合自己的公寓類產品，謹防被開發商忽悠。
不管是購買什么樣的房產，房產五證都是必須核實的;那么公寓類的房產由于土地性質不同，后期產生的費用也明確不同，購房者就需要特別的注意：如項目建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地批準書、建設工程施工許可證、商品房預售許可證等政府批準文件中所記載的規劃性質、土地用途、土地使用年限、房屋類型、房屋用途等。
我們最后來回顧下上海市相關部門的解讀具體的看看公寓的分類和含義，公寓類房產具體分為：“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公樓”等產品的概念內涵。 其中：
酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質上仍是住宅，屬于限購范圍。
公寓式酒店。公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進行設計建造，但其本質上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關規定不得分套銷售。
公寓式辦公樓。公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結構上是按公寓式或者單元式進行劃分、有獨立衛生設備，適合向小型企業出租、出售，但其本質上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。
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