小產權房屋：建設與交易 相關法律與承擔風險
2013-06-04 來源：0352房網 編輯：苓苓
摘要：小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，由鄉政府或村委會頒發產權證，但是鄉里發的產權證是沒有法律效力的，所以購買小產權房具有法律風險。在本文中，小編將為您介紹小產權房的特征，并闡述購買小產權房的法律風險，希望能對您有所幫助。
小產權房的定義
所謂的“小產權房”也俗稱“鄉產權房”、“村證房”，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。所以人們為了與其它能夠享有完全產權的房產區分開，所以才稱這類的房產為“小產權房”。
小產權房被禁止的原因
小產權房占用的是農村集體的土地，并且是向該農村集體以為的人銷售，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
購買小產權房存在哪些風險?
因為“小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的合法性質。導致小產權房的相關手續不齊全，無法獲得房管等部門頒發的相關證照，無法辦理合法的產權手續，購買后不能合法辦理轉讓過戶手續。”法律快車小編在此為讀者整理了購買小產權房存在的五大風險。
風險一：辦不了房產證，沒產權。“小產權房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。
風險二：拆遷難補償。看似便宜的“小產權房”，除了不能辦理房產證外，實際上它還屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，那么購房者就可能面臨“錢雖付了，房子沒住幾年也沒了”的窘境。因為從法律上說，買賣雙方都有一定的過錯責任，買房者明知小產權房是違法的仍然購買，也應承擔一定的過錯責任。
風險三：質量難保證。房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。此外，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
風險四：遇到糾紛不受法律保護。小產權房一旦出現質量問題，以及面積縮水、交房不及時等問題，業主很難維權。因為現行法律法規是針對產權人的權益保障進行規定的，業主在法律上指的是房屋產權所有人，小產權房無法登記備案，購房人也不具備業主身份，所以無法行使業主權利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。
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