小產權房屢禁不止 高房價為其市場主要推力
2013-06-05 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：從2007年原建設部發布預警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋后，小產權房的問題開始為社會所關注。相對于商品房，建設在集體土地上的“小產權房”沒有國家認可的房產證，其上市交易很難受到法律的保護。但小產權房因價格優勢，已在地方潛行多年，規模日漸龐大，漸有尾大不掉之勢。
小產權房的規模到底有多少?這原本是政府制定相關措施的基礎，但可惜的是，這一數據長年缺失。
這幾年一個數據被不斷地引述：全國小產權房面積約60億平方米。但該數據并非出自官方，起始來源也難以考據，其真實性有很大的疑問。
國內的重點城市也鮮有公布其轄區內小產權房規模，一是小產權房建設銷售過程不經過當地政府房地管理部門，不像商品房那樣便于統計;二是小產權房目前還被視為違規，若轄區內規模過大，難免令相關部門有瀆職之嫌。
對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋：
第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。
第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。
盡管有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。小產權房禁而不絕背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年來高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結小區看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介說：“只要高房價的現狀不改變，小產權房就一直有市場。
其次，小產權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排�，F有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。造成“同地不同價”。逐利性決定了農民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償。
再次，監管不到位、執法不嚴格形成負面示范效應。執法不嚴使得購買小產權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產權房存量快速擴張，最終尾大不掉
在建在售的可以叫停拆除，已售小產權房如何處理?這是解決小產權房問題的難中之難。
一位國土部高層曾直言：小產權房肯定是違法的，但一些銷售出去的房子已經住人了，這時采取措施，要涉及成百上千群眾的利益。
對于已售小產權房，強制拆除造成的社會影響太大，政府不敢輕易動用該手段，且相關法律也不支持政府擁有該項權力。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會變相鼓勵其他在建在售的小產權房加快銷售進程，以便進入“政策灰色地帶”求得長久生存。
補繳土地出讓金讓已售小產權房轉為商品房的觀點一度很流行，但在實際執行過程中也會出現不少問題，如補繳土地出讓金標準如何確定?如果標準太高，已經購買小產權房的群體可能不愿支付這一成本，如果標準過低，則又讓小產權房變成了套利工具，更加助長小產權房的蔓延。
此外，該措施還面臨法律困境�，F行法律規定，商品房必須建設在國有土地上，小產權房用地則是集體用地，如其轉變成商品房，則其用地必須先要經過征地程序成為國有土地，而單純補繳土地出讓金并沒有涉及這一環節。
而如果通過事后“征地”過程讓已售小產權房轉為商品房，又涉及到對集體土地原所有權擁有者的征地補償，補償費從何而來?
如果不事先對上述諸多事項作出詳細方案，貿然處置已售小產權房，可能造成很大的社會影響，而這將是很多地方主政者極力避免的狀況。
上一篇：北京限發預售證調控房價 專家稱：難治根本
下一篇：今年前五月一線城市土地出讓金總量超去年全年
