小產權房得合法身份 或將觸動商品房業主抵制
2013-06-03 來源：0352房網 編輯：喬喬
摘要：利用農村土地建造而得不到國家產權證書的“小產權房”，由于不存在國家推地形成的高昂的土地交易價格，房價大都比較低，對中低收入者有很大的吸引力，在一些大城市周邊地區已經形成了一定的規模。
首先，為各位網友普及下小產權房定義，“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
小產權“招安”勢在必行
據報道，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年年內有望推出的相關政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等。這些文件的一個亮點是，現行政策規定不能買賣的農村宅基地將有望進入市場交易流轉，逐步形成城鄉統一的建設用地市場。這項新政將為目前陷入僵局的小產權房打開一條活路，使其獲得國家認可的產權，并進而對理順我國的房地產市場產生重要作用。
目前，我國的城鄉土地實行的是二元化制度。在城市里，土地所有權歸于國家，居民購置的商品房，盡管房價中含有向政府支付土地資金的成本，但土地并沒有隨著房屋產權一起轉移給業主。在農村地區，農民享有國家法律承認的宅基地的權利，但政策面上又規定農民的宅基地不能轉讓，因此他們對宅基地擁有的權利實際上是不完整的。一個突出的矛盾是，農民在自己的宅基地上建起的房屋，特別是由農村組建的建筑企業將農民土地集中起來，按城市商品房模式建造的住房在出售以后，由于缺少這部分土地交易的合法性，導致入住的業主不能得到國家認可的產權證書。
保護底層民眾的利益
前幾年，它被一些地方政府視為違章建筑，甚至強行拆除。近兩年政策面上對此采取了回避的態度。現在如果通過修法，有望使這一問題的解決獲得突破。如果賦予農村宅基地可以入市交易的自由，這部分小產權房就有了正名的機會。考慮到大多數小產權房的業主是城市居民和異地“漂”在城市之中的中低收入者，這對保護底層民眾的利益是有一定的積極意義的。
當政府向農民征地的時候，政府運用的是剛性的行政權力來定價，農民能夠得到的只是低廉的征地補償，但政府卻可以轉手將征得的土地通過“招拍掛”的途徑出售給開發商。在這個過程中，農民承載于土地的權利受到了不小的損害。現行的政策將農地入市的權力一門關死，從表面上看是國家為了保護農民利益，不讓他們因為賣地而失去居住場所。
當然，我們需要意識到的是，農地入市所帶來的結果，不僅是給部分“小產權房”正名，而且會引起現存房地產市場利益格局的很大變化，市場中的另一部分群體很可能會利益受損。如果部分“小產權房”獲得合法地位，當其達到一定規模，其較低的購房成本勢必對現有的商品房交易價格形成沖擊，從而可能引起商品房業主的抵制。因此，推進農地入市不可能一帆風順，還需要政策面上進行細致的考慮，通過博弈達成能夠讓各種市場群體縮小利益分歧的政策。
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