究竟什么是小產(chǎn)權(quán)房 小編為您為您全方位解讀

摘要：小產(chǎn)權(quán)房分兩種類型：一種是合法的農(nóng)村房，只是依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”之法律規(guī)定，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購買屬于無效的法律民事行為。

　　一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房是相對商品房而言。也就是說，具有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證和縣政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證的房屋是商品房，就是大產(chǎn)權(quán)房。雖然沒有國有土地使用權(quán)證但有房管局頒發(fā)的房產(chǎn)證，而且是建造在國有土地上的房屋比如說房改房、集資房也是大產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)房依據(jù)《物權(quán)法》，可以自由流通，具有完全的物權(quán)。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房的類型

　　小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種：

　　1、在宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員根本不能夠購買；

　　2、在集體建設(shè)土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利；

　　3、擅自占用農(nóng)用 非建設(shè)用地違法建設(shè)。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴重的違章建筑。

　　通過以上分析，我們可以知道：小產(chǎn)權(quán)房分兩種類型：一種是合法的農(nóng)村房，只是依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”之法律規(guī)定，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購買屬于無效的法律民事行為。二是違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購買該類小產(chǎn)權(quán)房，那么風(fēng)險是巨大的。

　　依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟組織所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

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