小產權房購房合同 及如何甄別小產權房
2013-01-31 來源：0352房網 編輯：優等心
摘要：小產權房價格較大產權房便宜，但也存在一些弊端和隱患。今日小編就為你整理了關于小產權房的資料，教你如何甄別小產權房，及小產權房的購房合同注意事項。
什么是小產權房屋？
簡單解釋，國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅 (費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是 說在農民的集體土地上， 僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬， 并沒有國家房管部門的蓋 章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。
小產權和大產權的區別是什么？
大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時, 無需繳納土地出讓金和收益收成。 小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區 別在于土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫“大產權”，再轉讓時 要補繳土地出讓金的叫“小產權”。
小產權二手房包括哪些房屋?可以買賣嗎?嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉產房和使用權房。根據這些房屋性質的不同，在 房產轉讓時也會區別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%， 就可以等同為商品房上市出售。“鄉產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完 全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因 為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
購買小產權房屋存在哪些風險？
第一，根據北京市建委發出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋 無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。 第二，像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會 給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很 難保證。 雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同， 如果房產出現糾紛， 缺少法律支持。 第三，購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大 購房人的資金壓力，增加購房風險。
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