房地產(chǎn)的復(fù)雜變身(2)

2011-05-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　沒有彩電票，中國家電就向彩電生產(chǎn)大國轉(zhuǎn)移;紡織行業(yè)不限錠了，全球都是中國的襪子。與之相反的是，只要限購令一到，無論它以什么理由，什么方式出現(xiàn)在哪一個行業(yè)，那個行業(yè)在中國的市場化改革進(jìn)程就停止了。這樣的停止，經(jīng)濟色彩的調(diào)控手段已不單純是對經(jīng)濟運行進(jìn)行必要的行政管制和法律監(jiān)督，而是對市場自由交易的禁止，是一種以行政強制為手段代替市場運行的專制。

　　中國地產(chǎn)業(yè)是個怪胎，對這個行業(yè)矯枉過正，采取點專制的手段，好像是深得民意的。好像只有這樣才可以和老百姓對話。但粗暴衍生粗暴，市場衍生市場，計劃之手揚起，意味著市場化進(jìn)程的停止，是一場回到起點的失敗。

　　說中國地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，是中國城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化進(jìn)程的產(chǎn)物，大約沒有什么爭議。要說城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的目標(biāo)是文明和自由，大約也是容易取得共識的。而為了這個目標(biāo)，中國經(jīng)濟運行必須有完整的市場化制度，似乎也不會有多少人反對。但完整的市場經(jīng)濟是有一些常識性框架的——比如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無論公私都要有明確邊界，市場的交易無論主體大小都是平等的，而只有明確的產(chǎn)權(quán)和平等的主體，才有市場交易的價格形成。

　　可是在我們地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，有產(chǎn)權(quán)明確嗎?有平等主體嗎?假如有產(chǎn)權(quán)明確和平等主體，怎么會產(chǎn)生限購呢?產(chǎn)生限購的根本原因不是地產(chǎn)市場看起來的野蠻，而是我的房地產(chǎn)我做不了主(土地的主就明顯做不了)，我的資本我也做不了主(不能自由投資)，因此被專制之故才能出現(xiàn)限購。把這種限購看成是地產(chǎn)價格泡沫可能會出現(xiàn)進(jìn)行的過度性政策，不如說在中國地產(chǎn)市場化的過程之中，出現(xiàn)問題了，我們不是向市場的方向走，讓市場交易里出現(xiàn)的問題由市場交易來解決，而是往回走，走到行政資源哪里，以一道命令禁止某些種類的交易。

　　這種成效可疑的辦法，不僅抑制不住投機，還可能會產(chǎn)生多種黑市效果，首當(dāng)其沖的就是戶籍成本必將大漲。而這種戶籍等制度性的隱形成本，曾于90年代上海使用過，但當(dāng)時卻是為了啟動地產(chǎn)行業(yè)，上海市政府以采用購房退稅和外地人置業(yè)頒發(fā)藍(lán)印戶口的方式鼓勵人們置業(yè)。但地產(chǎn)市場并不領(lǐng)情，萎靡不振一致延續(xù)到2002年土地政策變革之后，才出現(xiàn)上漲勢頭。現(xiàn)在實行限購，用力的方向正好相反，抑制地產(chǎn)泡沫的效果如何呢?未必可以樂觀。

　　消費者買房子居住，先天就有了投資的權(quán)利。因為地產(chǎn)消費不同于其他易耗品的消費，買房居住本來就是一種投資。否認(rèn)這種事實，就意味著買房消費居住功能的消費者，無法擁有投資所得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及其產(chǎn)權(quán)增值。

　　而產(chǎn)權(quán)是一種所有權(quán)的概念，不是一個消費功能就能完全覆蓋的。擁有產(chǎn)權(quán)和擁有居住的消費權(quán)都是民生權(quán)利，但卻不完全是一回事情。而保證市場有居住的消費權(quán)，必須建立在產(chǎn)權(quán)可以在市場上投資購買到的基礎(chǔ)上。因為居住的消費權(quán)，卻不一定要投資產(chǎn)權(quán)才能擁有。比如可以租房子住，這也是居住的消費權(quán)。但若是投資不能在市場上購買到產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不能清晰地有家庭或者居民私有的歸屬，則居住的消費權(quán)又如何在地產(chǎn)市場存在?因為無人可以出租別人的房子，也無人敢租無產(chǎn)權(quán)的房子。

　　在地產(chǎn)市場中，最主要和第一位的是產(chǎn)權(quán)交易，其次才能有其他。若不認(rèn)識到這點，中國就不能有地產(chǎn)市場。若是地產(chǎn)市場只講究有居住權(quán)的消費，那就只能回到計劃分配房屋的時代。那是產(chǎn)權(quán)一統(tǒng)于國家的時代，居住的消費功能倒是突出了，可那個時代人們的居住是何等匱乏!那是一個比如今房價高漲，導(dǎo)致的民生扭曲還要大的時代。

　　至于限購是否可以有效地抑制投機，也是無法保障的。因為限購的方式，無法細(xì)化涵蓋到投資者買房的全過程。比如一個投機客預(yù)測房產(chǎn)的市場價格還將繼續(xù)高漲(他有可能看錯)，他完全可以以注冊公司的形式購買商品房。另外，地產(chǎn)價格、商品住宅價格的高漲，往往和周邊的配套商業(yè)設(shè)施有關(guān)。投機客完全可以投資非住宅的商業(yè)樓宇取得投資的暴利。投機客還可以投資入股新開樓盤的項目公司，投機投資兩不誤。一句話，只要有市場，就必須有自由的投資，否則就不是市場;而只要投資，就一定會有投機——正確地說這也是投資的一種，不過是風(fēng)險偏好較大的投資。

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