中國養老市場商機巨大 投資欲望被壓抑
2012-09-15 來源：0352房網 編輯：木木
養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。
隨著我國老齡社會的到來，“銀發經濟”吸引著各路資金。今年以來，太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業高調“加碼”養老地產，一批項目先后破土動工。
今年6月，泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區破土動工;7月，中國太平集團宣布擬投資20億元在上海周浦設立養老社區;7月，保監會發布了《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，該新政明確指出，保險企業只能長期持有、不能出售養老地產項目，而且必須以合作的形式進行不動產的開發建設。8月，中國人壽透露其已取得不動產投資牌照，欲進軍房地產行業，業內猜測，養老地產將是其“首發站”。8月30日，北京市國土資源局傳出消息稱，從明年起養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。據稱會根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。此外，去年11月，國壽(廊坊)生態健康城正式開工建設。中國人壽董事長楊超曾透露，這個項目土地超萬畝，總投資額約100億元，公司還將在海南布點養老地產項目。
由險資主導的養老地產項目近期扎堆開工，并非偶然。全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波認為，隨著越來越多的保險企業獲得不動產投資“牌照”，“百舸爭流”的局面已經形成。受保險產品的銷售時間、給付周期等因素影響，險資傾向于長期的、安全的投資方式，對回報率的要求不高，而這與養老地產的投資模式相匹配。“參照國際經驗，養老地產的投資回報率在4%-6%之間。從民生的角度來講，養老地產豐富了養老產業的業態，應在金融、土地、稅收等方面獲得政策支持。同時，相關政策要制度化、系統化。
中央財經大學保險學院院長郝演蘇認為，中國養老市場的商機巨大，受調控政策影響，險資的投資欲望被壓抑;只要政策稍見松動，必有更大的動作。據國家老齡辦的數據，目前我國養老服務市場需求在3萬億元以上。一個潛力極大的新興產業正在形成。郝演蘇認為，該項土地新政落地情況有待觀察，要被稱為“利好”，至少應該在土地出讓金減免、稅收讓利、地塊位置優化等方面有突破。雖然近期各大險企動作頻頻，但從政策層面來說，險資都在“涉水過河”。調控政策的走向未定，不少項目雖然破土動工，但言“破局”尚早。商業資本做的養老地產項目都“離民生太遠”，這是投資方和政策“博弈”的關鍵因素。泰康人壽曾經嘗試在廣東省落地項目，但因“惠民面太窄”而未獲得政府支持。
對于險資投資不動產的準入，我國實行嚴格的牌照制。截至目前，僅有中國太保、太平人壽、泰康人壽等少數幾家保險企業獲批。保險資金投資不動產的限制進一步放寬，業內估算，釋放的資金將達2.03萬億元。郝演蘇認為，能夠進入養老地產的資金上限為5000億元。
北京太陽城集團董事長朱鳳泊在微博中表示，這是“政策利好”。但業內存疑，如果養老用地實行“招拍掛”制度，有可能推高地價，土地成本大幅提升，必將削弱資本的投資熱情。
盡管政策走向仍然“摸不透”，但也難擋各路資本的熱情。除險資之外，房企開發商、民間資本、外資等多路資本也已經多點布局。
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