房產調控政策沒有松動跡象購房者觀望情緒濃郁

2012-09-17 來源：0352房網編輯：木木

　　雖然關于房地產的一些經濟數據有所好轉，但是斷言樓市接下來會在金九銀十有一波量價齊升還為時過早。政策面、資金面以及庫存方面，房企面臨的壓力依舊不小。在經過長時間調控后，樓市傳統(tǒng)的按季節(jié)劃分的淡旺季已經不再那么明顯。6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前剛需已經持續(xù)釋放，二是一些樓盤逐漸降低優(yōu)惠幅度，買賣雙方進入新一輪博弈。

　　國家統(tǒng)計局近日公布的1-8月份的房地產相關數據顯示，8月份開始，一系列數據都顯現(xiàn)出觸底回調的勢頭。需求方面，今年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降4.1%，降幅比1-7月縮小2.5個百分點，銷售額同比增長2.2%，為今年以來首次增長。8月，全國商品房銷售面積同比增長12.9%，增速較上月下降0.4個百分點，銷售額同比增長20.4%，增速明顯快于同期銷售面積。供應方面，1-8月，全國房地產開發(fā)投資額為43688億元，同比增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，是去年以來增速首次加快。8月，全國房地產開發(fā)投資額為6914億元，同比增長17.0%，增速較7月提高7.4個百分點。其中，住宅開發(fā)投資額為4764億元，同比增長10.0%，增速較7月提高5.3個百分點。1-8月房屋和住宅新開工面積分別為12.3億平方米和9.1億平方米，同比分別下降6.8%和11.1%，降幅分別較1-7月縮小3.0個和2.3個百分點。8月，全國房屋新開工面積為1.9億平方米，同比由下降26.7%轉為增長13.9%，為3月來首次增長。其中，住宅新開工面積為1.4億平方米，同比增長5.0%，也為3月以來首次增長。全國房屋竣工面積為5995萬平方米，同比增長28.9%。其中，住宅竣工面積為4849萬平方米，同比增長30.2%。房企資金來源方面，1-8月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源5.97萬億元，同比增長9.1%，增速明顯提高。其中，國內貸款同比增長11.2%，比1-7月提高2.4個百分點;定金及預付款和個人按揭貸款同比分別增長10.1%和10.0%，比1-7月分別提高4.6個和5.4個百分點，除利用外資以外，各類資金來源增長幅度均大于1-7月，表明開發(fā)企業(yè)的資金狀況好轉更為明顯。8月份，房地產開發(fā)景氣指數為94.64，也比上月提高0.07點。

　　中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，本輪從2011年2月開始的全國以限購、限貸為主要特征的樓市調控，到了今年8月份基本以指標數據全面復蘇作為特征，表示調控最嚴厲、效果最深入的時期已經過去。雖然主要城市調控政策依然嚴格，但樓市已經走出低谷。“8月份可以說是本輪調控最為關鍵的一個月。8月份的市場情況，可以說是基本確立了從3月份開始的樓市復蘇。”總體來看，主要城市二季度銷售好轉后，7-8月房地產市場繼續(xù)向好。“投資增速止降，累計銷售額止跌增長，新開工降幅明顯縮小，資金增速提高，各項指標數據顯示全面好轉。”9月上旬主要城市的新房成交數據，無疑一定程度上使樓市即將觸底回升，直至量價齊升的說法受到懷疑。9月份的前9天，全國主要的54個城市新建住宅簽約套數為66908套，同比8月同期的77289套下調了13.4%，這一成交量也明顯低于7月同期。“從不同城市看，一線城市與二線城市均在9月初有超過1成的下調，一線城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅為34.9%，上海成交了2714套跌幅為9.7%，廣州上漲15.6%，深圳成交1054套跌幅為14.4%。二線城市中除南京同比上漲外，大部分城市有不同程度下調，天津成交2246套下調了13.8%，重慶下調了4.8%。杭州、武漢、青島等城市均有不同程度的跌幅。”。

　　經過3月份以來的成交量持續(xù)回升，首套房剛需大多數已經得到釋放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的買房人，使得市場再次陷入觀望。“開發(fā)商以價換量基本結束，很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目也出現(xiàn)了折扣減少的情況。高性價比房源明顯減少，在很大程度上影響了購房者的入市積極性。”

　　業(yè)內人士表示，還有一個因素對樓市的影響不容忽視，那就是信貸。“信貸與樓市的關聯(lián)度非常大，在信貸松動的情況下，樓市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續(xù)松動影響了市場繼續(xù)升溫。”上述業(yè)內人士表示。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，當前市場呈現(xiàn)出的僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說明市場“基本面”馬上會有驚天大逆轉。市場“基本面”是否真正意義回暖還有待市場成交量的持續(xù)回暖并可以持續(xù)帶動房地產投資等基本指標持續(xù)回升。張宏偉表示，目前積極拿地的企業(yè)，以現(xiàn)金流寬裕的高周轉企業(yè)和央企為主，大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較緊，大的融資環(huán)境又不好。持有現(xiàn)金的企業(yè)拿地會比較謹慎，不一定會大規(guī)模出手拿地。少數企業(yè)如高周轉類型企業(yè)與央企資金相對比較充裕，持有現(xiàn)金比較多，但是現(xiàn)金不一定完全投入到土地市場當中來。

　　據統(tǒng)計，截至9月13日，22家發(fā)布8月業(yè)績企業(yè)，合計8月銷售業(yè)績?yōu)?92.8億元，環(huán)比7月份的715.9億元有所下調。這些房企前8月總銷售額則達到5058.2億元，同比2011年同期的4545.4億元上漲11.3%。據標桿房企發(fā)布的2012年上半年財務報告顯示，包括龍湖、碧桂園在內的12家房企平均短期借款覆蓋率(現(xiàn)金/短期借款)約為160%，總體流動性狀況良好。其中，萬科、招商、金地、中海、雅居樂、龍湖、碧桂園均顯著高于平均水平。而土地儲備、資金情況、庫存情況等，都決定了房企們在土地市場拿地方面產生分化。從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開始，龍頭房企拿地加速明顯。據統(tǒng)計9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的5成。不過包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規(guī)劃建筑面積卻出現(xiàn)一定程度下降，顯現(xiàn)出積極拿地在房企中并不是普遍現(xiàn)象。9月上旬這些城市成交土地規(guī)劃建筑面積401.5萬平方米，環(huán)比8月上旬下降28.4%，而土地溢價率達到12.5%，土地出讓金為98億元，比8月同期上漲24.4%，同比去年同期下降64.6%。標桿房企積極拿地，主要由于在銷售持續(xù)好轉的背景下，一方面房企財務狀況進一步改善，拿地能力增強，另一方面，房企可售貨源逐漸消耗，土地儲備需求增加，同時地方政府推地力度加大，尤其是優(yōu)質地塊推出的增多。“不過雖然近期土地市場回暖明顯，9月上旬十城土地出讓金較8月同期上漲超過20%。但與去年同期比仍大幅回落，多數房企拿地依然謹慎。”

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