房地產開發景氣指數上升 市場回暖仍需等待
2012-09-19 來源：中國商報 編輯：木木
國家統計局目前公布，2012年8月，全國房地產開發景氣指數為94.64，比上月提高0.07點。房地產開發景氣指數在2011年6月開始連續14個月下降后，8月首次出現上升，雖然仍處在悲觀區內，但表明房企經營狀況最差的時期已經過去。在政策逐漸穩定，調控很難再升級的預期之下，以及銷售回升、庫存壓力逐漸減輕的情況下，經營狀況逐漸向好的方向發展。
房地產開發投資回升，國家統計局數據顯示，今年1至8月，全國房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1至7月縮小8.1個百分點;土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。1至8月，商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅比1至7月縮小2.5個百分點。同時，在房地產開發投資完成情況方面，數據顯示，今年前8個月，全國房地產開發投資43688億元，同比增長15.6%，增速比1至7月提高0.2個百分點。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從整個市場“基本面”來看，2012年1至8月，盡管全國的房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象，開發企業拿地規模(土地市場交易)和整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。但是，當前市場呈現出的僅僅是狹義的市場成交量回暖，整個市場“基本面”尚未出現完全回暖的特征。房地產投資同比去年同期出現首次回升的跡象并不一定說明市場“基本面”馬上會有驚天大逆轉。市場“基本面”是否真正回暖，還有待市場成交量的持續回暖，同時還可持續帶動房地產投資等基本指標持續回升。在降息、降準、各種微調等多種因素及差別化的樓市調控政策綜合作用下，以首套房置業為主的需求將會繼續積極入市，一些地方樓市將繼續放量，延續之前成交量回升的局面，這將逐步促使市場“基本面”真正意義的回暖。
房企資金面好轉，根據統計局數據顯示，2012年1至8月，全國房地產資金來源59741億元，同比增長9.1%，增速比1至7月上升2.9個百分點。在各類資金來源渠道中，國內貸款同比增長11.2%，增幅回升至10%以上。企業自籌資金同比上漲12.5%，增幅也從底部回升。其他資金同比上漲6.7%，為今年漲幅最高值。目前房企到位資金總量回升趨勢明顯，隨著市場轉暖和企業推盤力度加大，房企資金壓力有所減輕。雖然房企未來缺少降價動力：一方面受到限購政策難以放松、購房需求后續難持續增長的影響，另一方面，雖然銷售壓力減輕，但未來仍會面臨購地、償債等大規模的資金支出。因此，未來房價很難出現大幅上漲。整體來看，房企資金面雖有好轉，但壓力仍存。短期來看，2012年內再出臺新政策的可能性不大，最近市場可能仍會維持當前的活躍，一些地方的房價會呈小幅上升趨勢。而后幾個月，地方政府將會加大推地力度，刺激房地產投資及開發，整體市場可能會逐漸呈復蘇態勢。
或迎土地成交高峰，根據統計局數據顯示，1至8月房地產開發企業土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅收窄8.1個百分點;土地成交價款4800億元，同比下降7.6%，收窄9.3個百分點。僅7月土地購置面積為4642萬平方米，土地成交價款964億元，均環比大幅上漲;平均土地均價2031元/平方米，環比微漲0.54%。8月土地市場成交延續下半年來的活躍氣氛，不過整體成交均價基本保持平穩，未有大幅上漲。一方面，受制于地方財政壓力，當前政府推地力度逐漸加強，尤其是推出大量優質地塊在逆市下吸引企業置地;另一方面，市場及預期好轉，房企拿地意愿回升。目前大量城市的住宅用地可能都會在9月以后進入市場，在市場相對穩定的三季度末及四季度，住宅土地市場成交高峰或將到來。上半年房企拿地意愿比較低，土地市場供需也相對冷淡。而進入下半年，隨著市場的回暖，部分房企現金流有了明顯的好轉，拿地意愿回升，紛紛加大補倉力度。同時地方政府推地意愿也比較強，全國土地市場會逐漸升溫。
住宅庫存增速繼續放緩，國家統計局數據顯示，2012年1至8月，全國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，降幅持續收窄。其中住宅銷售面積為50985萬平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7個百分點。單月情況看，商品房銷售面積8822萬平方米，環比上漲2.2%，住宅銷售面積7907萬平方米，環比上漲2.3%。8月末，商品房待售面積31957萬平方米，比7月末增加290萬平方米。其中，住宅待售面積增加80萬平方米。前8個月整體銷售降幅持續收窄，市場成交延續高位，但隨著6月的成交爆發，隨后市場成交明顯增速放緩，并沒有出現繼續上漲。一方面，政策壓力仍在，市場不存在大幅反彈的可能。另一方面，6月以后，全國范圍內房價出現了一定的反彈，開發商打折優惠力度縮小也導致了需求入市放緩。不過今年的9月、10月伴隨著全國范圍內的大量新盤入市，年內成交維持高位趨勢的概率比較大。
備注：房地產開發景氣指數又稱景氣度，是對企業景氣調查中的定性經濟指標通過定量方法加工匯總，綜合反映某一特定調查群體或者發展趨勢的一種指標。房地產景氣指數100為最合適的水平，100至105之間為適度水平，95.95至100以下為較低水平，105以上為偏高水平。
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