房產再融資松動 多數房企中期看增后市分歧大
2013-07-12 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：樓市回暖，上市房企中期業績捷報頻傳。截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報，其中預計中期業績實現增長的房企共21家，占比約六成。業內預計，由于眾多項目進入結算期，上半年房地產上市公司業績整體將實現增長，重點公司平均業績增幅將在兩成以上。不過，關于樓市未來走向，上市房企們已現分歧，這從各家公司的不同業務布局上可見一斑。
結算周期左右業績
根據數據顯示，截至7月12日，兩市已有35家房企披露了中報預告及快報。其中，預計中期業績實現增長的家數占比約六成。
作為兩市首家披露中報快報的房企，保利地產上半年實現凈利潤33.98億元，同比增長35.37%。公司稱，收入與利潤取得較大幅度增長，主要源于公司已銷售的房地產項目竣工交付并結轉收入。
不僅是保利地產，由于項目進入結轉期，招商地產上半年預計實現凈利潤25-26億元，同比增長105%-113%。泰禾集團則預計盈利4.1億元，同比增長874%。
從會計處理上看，房企開發樓盤完工、綜合驗收后，才能正式結轉銷售收入，而在未完工前收到的房款均計入預收賬款。通常情況下，房地產商拿地后的開發周期一般在兩年左右，而隨著房企加快項目周轉速度，這一周期正在大幅縮減。
可以看到，正是由于進入項目結轉期，無論“萬保招金”等全國性房企，還是泰禾集團、榮盛發展等區域性房企，不少開發商在上半年的經營業績表現都十分搶眼。
與大型房企不同的是，一些中小房企因為在手項目有限，結算周期對公司業績的影響就更為顯著。受項目結算“空窗期”的影響，部分中小房企經營出現大幅下降甚至虧損。
盡管目前房企披露中報預告的比例尚不足三成，但是業內普遍預計，房地產上市公司中期整體業績將實現增長。中金公司預計，重點公司中報業績平均增長約為21%，住宅開發公司增速將顯著高于商業地產公司。
房企資金面回暖
盡管今年6月份市場遭遇銀行“錢荒”沖擊，流動性一度陷入緊缺，但是從房企上半年的整體情況看，資金面已經較去年有了明顯改善。這不僅體現在銷售回款的增加上，也表現為融資規模的快速擴張。
總體來看，2012年樓市“由冷到熱”，特別是第四季度以來的“翹尾行情”，令房企積累了大量預收賬款。一季度末，上市房企的預收賬款已經達到6455.71億元，創下歷史最高值，這一數值在中報期有望得到進一步提高。
今年上半年，房企銷售增長勢頭強勁，甚至被業內譽為“最好的上半年”。這也為未來業績釋放打下了基礎。上半年，萬科累計實現銷售金額836.7億元,同比增長33.79%;遠洋地產實現協議銷售額178億元，同比增長29.5%;保利地產和金地集團的銷售額也增長了26.54%和46.5%。
銷售有“底氣”的同時，房企融資額也大幅增長。盡管二級市場并未對房企再融資完全放開，但是房企仍然通過海外融資、發債融資等渠道大舉獲取資金。中原地產數據顯示，上半年十大標桿房企國內外融資額超過459.6億元，同比增長75.6%，已經超過了2012年的總和。
基于資金成本的考慮，當前房企赴海外融資的現象屢見不鮮。對此，遠洋地產總裁李明表示，雖然6月份出現流動性緊張，但是國際資本市場的利率并沒有太多變化，仍然維持相對較低的態勢，因此對房企的海外融資沒有影響。業內人士也指出，房企赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低于國內平均資金成本。
近期監管層在房地產再融資表態上似有“松口”跡象，這也被業內解讀為未來房企融資政策可能會有條件地放開。一旦房企二級市場再融資閥門逐步放松，將帶動房企資金面的繼續回暖。
后市分歧加大
“樓市在今年可以說已經復蘇了。”有業內人士表示。年初至今，房地產市場成交量攀升，資金壓力緩解，無疑增加了很多房企的信心。不過，即使是在市場環境回暖的情況下，房企在經營、拿地等業務布局上也顯露出對未來市場的分歧。
首先便是在土地市場的布局上。今年以來，萬科、保利等大型房企頻頻出手拿地，房企回歸一二線城市的勢頭十分明顯。
相比之下，一些開發商繼續保持謹慎保守的經營策略，甚至調整了土地布局。雅戈爾便將2010年拿下的杭州地塊退地，并因此損失了4.84億元的定金。遠洋地產近兩年也僅僅在天津出手拿下一宗地塊，對此，李明認為，不出手在北京、上海拿地，是因為這些城市的土地價格在“年內就會下降”。
從近期開發商及專家對于房地產市場未來發展的觀點來看，也呈現出“兩極分化”的態度。先是萬科總裁郁亮拋出“房地產將長期過冬”的言論，后是一直看空樓市的謝國忠突然轉向唱多樓市。近期華遠地產董事長任志強關于“錢荒將至房價暴漲”言論也引發市場熱議。無論如何，這都反映出開發商對于未來資金以及市場走向的分歧。
不過，僅從供應端來看，前兩年住宅供地不足的影響將在今年逐步顯現。亞豪機構數據顯示，在北京下半年入市的40個新盤項目中，有30個項目的土地均為2011年及以前年份出讓。目前，北京市場的土地轉化為可上市房源的時間多在一年以上。顯然，即使上半年土地市場成交火熱，也并不能立刻解決下半年供應緊缺的風險，而這將對未來房價產生直接影響。
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