樓市回暖房企掀融資潮 調控政策需升級加碼
2013-01-21 來源：未知 編輯：優等心
摘要:專家預測，房地產市場回暖，但房價應該不會大漲。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道，新年伊始，中國大型房地產商就表現出了集體高亢前進的姿態。在剛剛過去的短短半個月時間里，包括恒大地產、富力地產、碧桂園等在內的多家開發巨頭相繼宣布了海外融資計劃。在此之前，一些房地產企業已經完成了在香港資本市場的登陸。
從幾家房地產企業公告的融資計劃來看，大部分資金都將被用于新增土地儲備。實際上，隨著去年多家開發商銷售情況的超額完成，對今年的市場，開發企業普遍沒有了悲觀的情緒。開發商已經紛紛提高了在2013年度的銷售目標。
有房地產企業負責人認為，銷售目標是企業對市場判斷的反應，在銷售目標提升的同時，企業也會消化多少土地，再新增多少土地，這又反過來吹熱企業的拿地計劃。一二線城市的土地溢價率會有所上升。
在依然嚴厲的限購令之下，房地產企業的樂觀情緒將會怎樣影響今年的房地產市場？經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就此發表評論。
國內融資形勢緊張 房企被迫轉向海外和香港
去年這個時候，房地產市場一片低迷，頻頻傳出房地產企業資金鏈就要斷裂的消息。一年后的現在，情況完全來了個180度大轉彎，大型房地產企業充滿了活力，紛紛開始海外融資，融資額動輒就是數億美元。現在房地產回暖是不爭的事實，但這些大型房企為什么都要跑到海外，尤其是到香港去融資？
楊紅旭：對大企業來講，永遠差錢，尤其是2012年從二季度開始他們的房屋比較好賣，他們急著要拿地擴張，所以說急著用錢。企業融資永遠是一個話題，近幾年因為房地產調控持續進行，導致國內的融資比較緊張，尤其是銀行貸款其實依然比較緊張，而且我們的資本市場基本上還是緊縮狀態。企業被迫要多元化融資，其中之一就是去境外尤其是香港進行融資。
香港融資為什么這么多，我認為有兩點：第一是香港融資比較便利，尤其是香港的股市和樓市今年以來情況是不錯的，還有很多熱錢在香港駐扎，圍堵香港，所以他們資金流動性比較寬裕，比較適合于通過他們的資本市場融資。第二，香港的利率是跟著美國走的，跟美元掛鉤，美國和香港現在都是低利率，在香港融資的利率要低于國內。所以說第一那邊有錢，第二那邊的融資成本低，這促使大企業全來融資。
值得注意的是，在海外融資潮被掀起的同時，國內的貸款也有所放松。難道資金又在流向房地產業嗎?
楊紅旭：國內放松不明顯，因為從2010年開始我們的房地產開發貸這塊是比較緊縮的。2012年下半年以來隨著樓市的回暖，商業銀行覺得房地產開發貸項目風險并不大，所以放貸的積極性比2011年下半年和2012年上半年有所放寬松，但是貸款依然比較緊張。大致從環比來看，房地產開發貸款余額增速一季度最低8%，二季度達到10%，三季度是11%，房地產開發貸的余額同比增幅在持續增長攀升，但是依然處于歷史偏低水平。
如果不加強調控 2013年樓市將延續回暖勢頭
國家統計局公布的最新數據顯示，2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格上漲和持平的占絕大多數。而一線城市像北京、廣州、深圳三市的環比漲幅已躥到了1%以上，就連房價下跌重災區的溫州也已止跌。和這個情況相對應的是，開發商們情緒高漲，紛紛提高了今年的銷售目標。就目前的情況看，今年的房地產市場持續紅火下去是否已是必然?
楊紅旭：2013年如果沒有調控措施，那么這個市場回暖將會延續2012年的勢頭，價格還會進一步加速上漲，尤其是東部的一線和二線。如果說市場向好了，樓盤比較好銷售了，價格的折扣會變小甚至反而提價。企業開發商受這種市場情緒的影響，必然會轉向樂觀，就會融資去拿地，然后提高2013年的銷售業績目標等等。開發商這種良好的預期導致他們拿地的預期溢價率比較高甚至超過百分之百的溢價率，會助漲市場樂觀情緒，會推高房價。
有人說，無論是從數據，還是從開發商的舉動來看，房價已經看不到有下跌的可能了。有人甚至預言，如果沒有新的政策出臺，一線城市房價可能再度失控。今年的調控政策有沒有可能會出現變化?
楊紅旭：現在整體大勢是往上走的，但是趨于分化。一線和二線去庫存化比較順利，它們供求比較平衡，北京已經供不應求，價格必然是漲的。三線城市存貨量比較大，所以價格漲的幅度比較小，空間也并不是很大。假如我們政策保持平穩，即便是強調既有政策，但是不加碼不升級，一線和部分二線房價肯定會加速上漲。因為房價是直接受供求關系影響，我們的需求不變但是我們的供應越來越少。所以我認為調控應該是進一步升級和加碼，否則一線城市房價肯定要失控的。
我認為調控政策最好是有所差異，比如三線城市存貨量大，房價基本比較平穩，調控還是可以聚焦于一線和少數的二線房價高漲的地區。第二，我覺得稅收可以增加，房地產稅試點可能會遇到一些障礙，但是部分稅收像營業稅、個調稅、增值稅、契稅都有適度上調的空間。第三，信貸可以進一步收緊。限購真的要從嚴執行，地方政府必須要把限購、限貸、限價執行到底，否則一線城市房價很難控制。
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