以房養老試點將在明年推行制度設計尚需完善

2013-10-16 來源：0352房網編輯：張曉波

　　摘要：9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外發布，在這份長達7000字的文件中，其中17個字最引人注意：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。此舉即把自己的房子抵押出去，每月獲得養老金額，也被稱為“以房養老”。房子加養老，老百姓最為關注的兩大熱點問題相互交織，讓以房養老的話題持續發酵，迅速引發了輿論的廣泛關注。隨后，北京擬試點推廣“以房助老”，且不需抵讓房屋產權的消息，更是讓“以房養老”的話題熱度再度上升。然而，之前南京和上海等地率先推出的“以房換養”舉措并未得到太多認同。具體到鄭州，目前也已進入老齡化階段，在養老金缺口逐步增大、計劃延遲退休年齡等消息甚囂塵上的背景下，以房養老是不是一條好的出路?其中又存在哪些現實的難題?

　　【現狀】“以房養老”備受關注試點將明年推行

　　據了解，“以房養老”目前是世界各國流行的一種養老模式，就是房主把擁有合法產權的房子抵押給保險公司或銀行等商業機構，這些商業機構按照評估得出的房屋價值，按月付給房主養老金，房主依然擁有居住權，直到房主去世，房子產權歸商業機構所有。

　　在國外，“以房養老”是一種成熟的金融養老方式，但在國內，這種做法卻還處于剛剛起步的階段。事實上，“以房養老”在上海、南京等部分地區早已有實踐，在北京，通過“租房置換”，房屋產權不變更，出租者最終通過租金入住養老院;在南京等地，一些老年公寓要求有60平方米以上的產權房，超過60歲以上的孤殘老人把房產抵押給養老機構，自己免費入住老年公寓，去世以后房屋的產權歸養老機構;上海曾推出老人可將產權房賣給市住房公積金管理中心，一次性收取房款，房屋再由中心返租給老人。試點主體既包括政府部門，也有金融機構，但效果并不理想，以致停滯或取消。從以往“以房養老”實踐看，有產權房、年齡在60歲或65歲以上是申請的硬杠。

　　此次重提“以房養老”這一爭議性話題，迅速引發了輿論的廣泛關注，甚至有人認為，“以房養老”是政府在推卸養老責任，“算計”老百姓房子。有媒體也發出評論：“以房養老”意味著養老金籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。9月19日和20日，民政部連續兩次回應“以房養老”問題并表態：“以房養老”只是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。

　　雖然國家層面的試點要在明年上半年推行，但地方政府在此舉措上的熱情很高，包括北京在內的多個省市或在今年內、明年初就落實“以房養老”的試點，其中北京已經明確了變“以房養老”為“以房助老”，其與“以房養老”的區別在于：它不要求老人一定要擁有獨立產權的房屋，其主要模式也不須抵讓房屋的產權，可以通過置換住房(或閑置房屋)的居住使用權，獲得更豐富、優質的養老資源。

　　【觀念】多數老人尚未接受

　　國際上通常把60周歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65周歲以上的人口占總人口比例達到7%，作為一個國家或地區進入老齡化社會的標準。

　　相關資料顯示，2010年初，鄭州市65歲以上人口66.9萬人，占鄭州人口總數的8.9%，60歲以上人口超過百萬，人口老齡化比例高于全國7.9%的水平，鄭州已步入老齡化社會階段。而且，隨著現代人壽命的延長，鄭州未來60歲以上的人數肯定會逐漸增多，養老市場的容量也會逐步擴大。

　　銀發潮洶涌而來，國務院此次提出“以房養老”，意在為老有所養多辟一條路。這一政策，老人領不領情呢?記者走訪了數十位擁有房產的老人，他們的觀點幾乎“一邊倒”，大多數表示自己不會采取“以房養老”的方式。專門來鄭州照顧孫子的李阿姨表示，“老家有兩套房子，已經賣了一套給兒子在鄭州買房當首付，剩下的那套如果抵押給銀行，勢必會影響跟兒子、兒媳的感情。”

　　持這種想法的還有鄭州市民張大爺，在他看來，房子是自己目前最大的一筆財產了，一開始就是想將來留給兒子的，如果為了提高自己的生活水平，將房子抵押給銀行，那等到百年以后房子被銀行收走，兒女不得罵自己啊。

　　競合地產董事長王東認為，國人的傳統觀念是推行以房養老的一大障礙，“但存方寸地、留于子孫耕”，對于大多數老人來說，心理上難以接受自己辛苦一輩子掙來的房子將來成為別人的，只有交給下一代才安心。

　　“70年產權”是瓶頸

　　雖然對于有兒有女的老人來說，“將房產留給子女”仍是多數人的選擇，但對身邊沒有兒女照料的空巢老人來說，“以房養老”，似乎是個不錯的選擇。65歲的空巢老人陳大爺已經退休，兩個兒子幾年前移民國外，家里就剩他跟老伴，隨著年齡的增長，生活日益不便，他開始擔心起自己跟老伴的養老問題，這次“以房養老”政策的提出，讓他仿佛看到了解決問題的曙光。不過，現實問題是，目前，“以房養老”模式如果要大規模推行，其中仍然存在著很多難題，其中主要阻礙，是我國商品房產權最長為70年。

　　王東說，以房養老在國外已有比較成熟的經驗，但要在國內推行或許有一定難度。與國外房地產最大的區別在于，中國的住宅產權僅有70年，這就意味著“以房養老”很可能玩到一半突然就要面臨產權回收的風險，并且這種風險將是雙向的。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。房價有下跌風險，抵押物會縮水;我國土地使用權最多只有70年，到時政府或將土地收回;產權不清晰，老人去世后，子女或糾纏等一系列顧慮，都是金融機構在考慮的問題。

　　星聯置地副總經理李濤則表示，雖然《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”，如果“70年后房屋產權”不明了，“以房養老”預計推行難度會很大。

（責任編輯：張曉波）