降嗎？部分城市結構性下跌房價背后成迷局
2011-05-04 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
在國家統計局發布3月份70個大中城市新建商品住宅變動情況之前，一線城市陸續傳來房價下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結構性變化。在近一年的樓市調控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，至今房價走勢依舊處于僵持狀態，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權威統計數據顯示房價確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動人心的房價，真的降了嗎?
一線城市傳來降價消息
“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調控層層發力，組合拳迭出，在限購、房產稅、限價等手段的多重作用下，“遏制房價過快上漲”已取得明顯成效。
國家統計局數據顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅環比價格下降、漲幅縮小的城市個數明顯增多;同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
在成功“遏制房價過快上漲”的基礎上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元/平方米，環比下降26.7%，同比下降10.9%，出現了19個月以來的首次同比下降。
深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22.8萬平方米，是2003年以來成交量最低的3月;每平方米成交均價也跌破2萬元，為19424元，環比下降5.99%，同比下跌5.04%。
真降還是“假摔”？
正當購房者因一線城市房價松動而松一口氣時，上市房企一季度銷售業績卻再次繃緊了市場的神經。
數據顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135%、72%、82%，銷售面積分別同比上漲144%、30%、45%。
合富輝煌首席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業項目，是房企一季度銷售業績“亮眼”的主要原因。然而，細看房企銷售數據，卻發現房價漲幅超標的問題。
按照各地政府出臺的“限價目標”要求，今年房價漲幅上限大約在10%至15%。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達32.61%和26.14%，遠超政策“紅線”。
北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同說，成交均價與樓盤地段密切相關，并不能真實地反映房價走勢。因此結構性因素導致的房價下滑僅反映在數據上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數據上房價有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。
購房者能感受到的降價才是真降
專家認為，只有當購房者切身感受到房價下滑的時候，才意味著房價出現了真降。而在一季度房企銷售均價漲幅超標，以及房企現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，年內房價或將真降。
雖然目前房價走勢處于僵持狀態，但仍有幾個方面值得注意，一是“結構性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發生實質性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價目標”，房企一季度銷售均價漲幅超標意味著之后的三個季度其銷售均價回落幅度必須加大，才能做到全年達標。三是房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金。
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