廣州“地產”出讓有玄機
2011-05-04 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
樓面地價9627元/平方米，掛牌起始價47.92億元!二次調控出臺不到月余，廣州或將誕生又一新科地王。
據廣州市國土房管局出讓公告，該宗擬于11月25日出讓的荔灣區黃沙大道廣鐵南站地塊，占地面積26.15萬平方米，建筑面積49.78萬平方米，其接近萬元的樓面地價將創下廣州土地市場最高單價交易紀錄。
業內人士分析認為，該地塊出讓背后玄機重重：該地塊隸屬廣鐵集團歷史劃撥用地，根據廣州“三舊改造”政策，該地塊土地成交總價的70%將補償給廣鐵。所以廣鐵具有先天競買優勢，要么其以30%的價格低價拿地，要么棄地而得到土地總價70%的補償款。
另外，該地塊出讓條件中還設置了隱形門檻……
“原地主”坐收漁利
全國工商聯房地產商會理事郭海臣認為，在當前的政策調控期，地方政府一方面想把競拍企業縮小至極小范圍，此舉可以照顧老關系廣鐵集團，令廣鐵減少競爭而競拍成功。另一方面，即便最終地價炒高后廣鐵放棄拿地，也能夠得到近70%的補償款，而地方政府可以賺得盆滿缽滿。
廣州地產經濟研究人士鄧浩志介紹說，目前廣鐵南站地塊周邊一手住宅項目售價均在20000元/平方米左右。類似廣鐵南站這種位置和規模的地塊在廣州已絕無僅有，而且廣州近年一直較少供應舊城區地塊。“廣鐵南站地塊盡管起拍價很高，卻幾乎沒有流拍可能。”鄧浩志認為，畢竟全國前20位的大開發商，有三分之一的總部在廣州，比如富力、合生、中海、萬科等企業，所以還是有不少企業有機會獲得這個項目。
郭海臣認為，廣鐵南站地塊不會流拍還有一個重要原因，就是有廣鐵集團的“保底”。倘若該地塊因為高地價無人競拍，廣鐵集團只需以“30%的底價”將其收入囊中。
因此，無論該地塊無人競拍還是被瘋搶后地價抬高，廣鐵集團都有利可圖。而廣鐵集團極有可能利用其下屬企業——羊城鐵路實業發展總公司舉牌競拍。如果成功獲得該地塊，則是沒有懸念的結局。
廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同對上述看法表示認同。他表示，廣鐵南站地塊出讓的內幕和背景的確不像看起來那么簡單。一般而言，“三舊改造”工程可以協議轉讓，但由于這里涉及的投資方很可能就是廣鐵自身，因此才會有此次的公開土地出讓。之所以起拍價比較高，很有可能是為廣鐵集團掃清對手。
一道隱形門檻
記者了解到，該地塊還關系到黃沙水產市場是否遷移、如何遷移等問題。當記者就該問題咨詢廣州市國土資源和房屋管理局時，該局一位工作人員表示“該地塊出讓詳情在公告里已經說得很明白，至于其他事宜不歸我們負責”。而記者在公告中并沒有找到針對該問題的相關信息。
韓世同表示，黃沙水產市場的遷移是該地塊未來的一個棘手問題，其他企業很難處理，沒有當地拆遷經驗的企業，在今后的開發運營過程中會阻力重重。由此看來，廣鐵集團拿地的勝算無疑又增加了幾分。
根據出讓公告，廣鐵南站地塊最終競得人須負責地塊內鐵路博物館、詹天佑紀念館的建設，并承擔由此發生的全部費用。同時，該博物館、紀念館建成后的權屬歸廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展總公司所有。據初步估算，該博物館、紀念館的建設費用合計約1億元。
另外，該地塊現場鐵路通訊電纜、工務、機車、供電等設備的遷移由原用地單位廣州鐵路集團羊城鐵路實業發展總公司負責，費用亦由拍得地塊的公司承擔。
在郭海臣看來，這其實是該地塊出讓條件中設置的又一道隱形門檻。“水產品市場拆遷，以及投資1億元建設博物館、紀念館”的附加條件，這種大手筆運作，自然非一般房企所能為。
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