央行加息“靴子”落地后仍然難以撼動(dòng)目前房?jī)r(jià)(3)

2011-07-07 來(lái)源：未知編輯：狄海霞

　　從最近溫總理的表態(tài)可以看出，政府樓市調(diào)控的信心還是有的，來(lái)年的調(diào)控趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)持續(xù)趨緊，力度也會(huì)加大，在這樣的情況下，房?jī)r(jià)失控上漲的可能性不大，房產(chǎn)投機(jī)可能會(huì)得到一定程度的抑制。若是加息能夠緩解通脹問(wèn)題的話，對(duì)于樓市調(diào)控是個(gè)極大的幫助，有利于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和回歸。其實(shí)對(duì)于大部分的樓市買賣雙方來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定有序，走勢(shì)明朗的樓市才是他們所想要的，加息下的樓市走向更加撲朔迷離，讓買賣雙方都陷入糾結(jié)當(dāng)中。

　　“通脹壓力下，即使目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走低的情況下，消費(fèi)者仍然愿意選擇買房作為投資保值得主要方式。據(jù)央行6月份發(fā)布的二季度儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告顯示，調(diào)查中選擇"房地產(chǎn)投資"的居民占22.2%，房地產(chǎn)投資仍是消費(fèi)者投資的首選方式。尤其愿意購(gòu)買升值潛力大的中高端住宅,抗衡通脹，緩解高端保值購(gòu)買需求。購(gòu)房者是因通貨膨脹嚴(yán)重，為了避免資金縮水而購(gòu)買的住房達(dá)到75%，純自住的首套剛性需求15%。所以,加息能夠緩解通脹壓力，促使部分資金回流。此外購(gòu)房難度增大，將會(huì)抑制部分出于投資保值新購(gòu)房者的消費(fèi)者。消費(fèi)者轉(zhuǎn)向其他的投資方式，減少市場(chǎng)投資性購(gòu)房需求，因此加息通道再次開(kāi)啟后，高端購(gòu)房需求有望重新回落到8%以下。持有成本累計(jì)增加明顯，有效抑制過(guò)度消費(fèi)。

　　此次加息方案，各期限存貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。以10萬(wàn)元存款為例，存3個(gè)月、1年、2年、3年其利息收入分別較加息前增62.5元、250元、500元和750元。貸款100萬(wàn)20年等額本息還款法，此次加息后首套房總利息比上次多出35911元，二套多出44263元;比去年同期未開(kāi)啟加息通道前，則分別高出27.75萬(wàn)元和38.73萬(wàn)元。貸款緊縮首套房?jī)?yōu)惠利率已經(jīng)取消的情況下，再次加息的影響更大，尤其多次加息后貸款累計(jì)成本的增加，讓一部分放貸消費(fèi)者被迫推遲購(gòu)房或減少信貸額度，甚至改為全款購(gòu)房，預(yù)計(jì)商業(yè)貸款購(gòu)房比例將縮減到15%以內(nèi)，創(chuàng)近七年新低。

　　下半年加息頻率將變高，對(duì)購(gòu)房需求形成強(qiáng)有力震懾.歷年金融緊縮政策基本都是先行上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，再伴隨提高存貸款利率，而今年存款準(zhǔn)備金多次上調(diào)后方始加息，但這不但打破此前央行不準(zhǔn)備再次加息的傳言，讓過(guò)于樂(lè)觀甚至對(duì)調(diào)控信心減弱的消費(fèi)者重新持謹(jǐn)慎態(tài)度，同時(shí)，預(yù)計(jì)下半年加息頻率將接近存款準(zhǔn)備金上調(diào)節(jié)奏，頻率有所增加，預(yù)計(jì)將達(dá)到3次以上，因此帶來(lái)的購(gòu)房心理壓力也將顯著增加。

　　“6月份政府遲遲不加息的原因，主要在于提高貸款名義利率，一是會(huì)直接影響存量貸款的融資成本，從而加重地方投融資平臺(tái)的償債壓力，進(jìn)一步危及銀行的信貸質(zhì)量。審計(jì)署數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，地方債規(guī)模約10.7萬(wàn)億元。二是擔(dān)心中美利差的繼續(xù)拉大加大“熱錢”流入壓力。央行數(shù)據(jù)顯示，5月份新增外匯占款3764億元，環(huán)比上升21%。

　　目前的問(wèn)題是，由于存款準(zhǔn)備金率已上升至21.5%，加之差別準(zhǔn)備金率動(dòng)態(tài)調(diào)整、存貸比日均考核實(shí)施的影響以及年中考核的考驗(yàn)，銀行普遍反映出的是流動(dòng)性趨緊。由此也上演了激烈的攬儲(chǔ)大戰(zhàn)和高收益理財(cái)吸金。同時(shí)，流動(dòng)性抽緊帶來(lái)的連鎖反應(yīng)是中小企業(yè)貸款獲得性減弱。利率和存款準(zhǔn)備金率均是央行貨幣政策中介工具，二者能夠通過(guò)影響資金價(jià)格和數(shù)量來(lái)使得信貸資源被有效配置，當(dāng)前信貸資源的錯(cuò)配，在一定程度上也反映了貨幣政策工具的選擇問(wèn)題。

　　另外，與其擔(dān)心加息會(huì)給地方政府增加付息壓力，不如改變過(guò)于廉價(jià)的資金供給，增強(qiáng)其改善債務(wù)支持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，逐步加息擠出不良債務(wù)。而國(guó)際游資如要博取利差，鑒于中國(guó)現(xiàn)行的較為嚴(yán)格外匯管理，投機(jī)資本要大進(jìn)大出并非易事。因此，使用價(jià)格工具不應(yīng)“投鼠忌器”。

　　實(shí)際上，此前對(duì)于未來(lái)的貨幣政策，中國(guó)貨幣政策將更有條件逐步增強(qiáng)以利率為核心的價(jià)格型工具的作用，從偏重?cái)?shù)量型調(diào)控向更多運(yùn)用價(jià)格型調(diào)控轉(zhuǎn)變。值得注意的是，溫家寶總理日前發(fā)表的署名文章指出，從2010年1月以來(lái)，銀行準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)存貸款利率分別上調(diào)了12次和4次。貨幣和信貸供應(yīng)因此恢復(fù)到了正常水平。總體價(jià)格水平目前處在一個(gè)可控的區(qū)間，而且預(yù)計(jì)將穩(wěn)步下降。當(dāng)前物價(jià)形勢(shì)已有變局之前兆，加上增長(zhǎng)、資本流動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面問(wèn)題，貨幣政策將微調(diào)持穩(wěn)。

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