東北房地產市場的春天來襲 團購降價風潮涌動
2011-09-14 來源：未知 編輯：狄海霞
根據《城市房地產開發經營管理條例》，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱，開發商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產項目的開發，不得挪用。這種規定旨在有效防止因資金問題而導致房地產項目“爛尾”。但如果開發商通過團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開發商從購房者手中獲得的資金其性質類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔保，完全憑借開發商的信譽。一旦開發商這方有變，出資人權益就無法得到保障。
2010年4月，長春凈月某地王項目就因為在招拍掛環節沒有達成一致，導致意向開發商因為有強勁競爭對手出現，在241輪競價后，以7億元高價拿地。但后期，開發商意識到土地成本過高，只能選擇退地。更為復雜的是，因為開發商在拿地之前已經收取了部分團購單位的團購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開發商退地，以便返還團購參與者出資這一問題上左右為難。
目前，降價風潮正逐漸蔓延。無論是在限購執行嚴格的一線城市開發商采取的以價換量，還是在東北地區出現的變相集資式的團購買房，“降價”都是其中的關鍵詞。由于樓市調控不放松的態勢非常明顯，資金緊張的開發商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據調查，記者發現，業內外觀望已久的樓市“拐點”已經到來，降價在進入9月后呈現快速蔓延的趨勢。然而開發商面臨的前景并不樂觀，以價換量的做法在吸引為數不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進入停滯期。
2012年樓市“寒冬”或仍將持續
根據記者拿到的一份長春市團購項目清單，長春目前約有26個在售或擬售項目存在團購現象，涉及凈月、二道、經開、寬城等多個區域，團購面積占總銷售面積的比例在20%—70%。團購對象有凈月管委會、寬城區政府、經開區政府等政府機構，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個人的團購項目。從開盤時間上看，這些項目有自2008年開盤的早期團購項目，但更多的是從2010年以來，房地產市場進入調控期，開發商通過團購來緩解開發前期資金壓力。
“我們學校就有團購，經常有某個部門通知老師們，有團購項目了，需要買房子的老師可以去填表。價格比市場價便宜。”長春東北師大一位講師告訴記者。“長春團購的項目太多了，你開車從吉林大學南校區一直往南開，好多項目都是團購房。”吉林大學文學院一位教授告訴記者。
確實，從價格上看，團購價格與公開銷售價格的巨大差異體現了團購的優勢所在。邑和天下城和新星宇是長春兩個在2011年6、7月分別開盤的商品房項目。根據記者了解，兩個樓盤的實際開盤價格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開盤前，針對團購人士，開發商開出的價格大約是3600元/平方米。團購對象均為個人。
長春26個團購項目基本上公開銷售價格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團購價格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團購價格較市場價平均下降約40%。其中部分直接提供給政府部門的團購房源，其價格只相當于市場價的30%不到。
在東北，房價下降的氣氛已經越來越濃。房地產企業，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開始籌劃“委婉”降價。而“團購”成為其變相降價的主要做法，其團購價格甚至低于市場價40%。“建老百姓買得起的房子”成為開發商給降價找到的最好廣告語。
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