以房養(yǎng)老遇六大障礙 終將難以實(shí)現(xiàn)
2011-10-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
上海市從2006年起開(kāi)始進(jìn)行“以房養(yǎng)老”工作試點(diǎn)。然而，5年過(guò)去了，負(fù)責(zé)試點(diǎn)政策的研究部門稱，“這一試點(diǎn)仍然在研究中”。業(yè)內(nèi)人士稱：“法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，政府層面的‘以房養(yǎng)老’就很難推行。有業(yè)內(nèi)人士稱，解決“以房養(yǎng)老”有六個(gè)障礙需要得到解決。
障礙一：“以房養(yǎng)老”適用人群小
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，上海市公積金管理中心試水“以房自助養(yǎng)老”模式，結(jié)果全市報(bào)名者沒(méi)超過(guò)10個(gè)，而成功實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無(wú)幾。上海民聲律師事務(wù)所律師王斌認(rèn)為，在將來(lái)新修訂的老年人權(quán)益保障法時(shí)，應(yīng)設(shè)立對(duì)老年人居住權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則。比如增加保護(hù)老年人對(duì)自有或者承租房屋支配權(quán)的內(nèi)容等。
一位法官在談到以房養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)也說(shuō)，雖然老年人權(quán)益保障法中有明確規(guī)定，老年人有權(quán)依法處分自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但遇有子女或親屬不愿遷出住房時(shí)，老年人的權(quán)利很難得到維護(hù)。這種情況下，“以房養(yǎng)老”就難進(jìn)行下去。
障礙二：金融機(jī)構(gòu)沒(méi)動(dòng)靜
據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房?jī)r(jià)下行是主要原因。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而倒按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，如何確定倒按揭利率是個(gè)大難題。
障礙三：養(yǎng)老觀念需要更新
隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻一直還在影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人還難以接受。
障礙四：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善
目前，老人不愿意離開(kāi)自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺(jué)。調(diào)查中，許多人都說(shuō)，好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系才能進(jìn)去;差的則服務(wù)又不到位，致使一些老人進(jìn)了養(yǎng)老院不久，又搬回了家。
障礙五：法律和制度未完善
上海市人大代表姚儉曾在相關(guān)研討會(huì)上提出過(guò)“以房養(yǎng)老”的“操作斷層”問(wèn)題，他說(shuō)，“以房養(yǎng)老”模式涉及多個(gè)部門，需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門協(xié)調(diào)，并一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展。
障礙六：70年產(chǎn)權(quán)特殊國(guó)情
其實(shí)，我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國(guó)情，即我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問(wèn)題。“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對(duì)我國(guó)房屋“大限”形象而生動(dòng)的描述。當(dāng)然，它還不完全準(zhǔn)確，因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時(shí)間，事實(shí)上房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限肯定不到70年。如果“以房養(yǎng)老”的話，等于人還沒(méi)“走”，房屋早已就墓。
按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)將由國(guó)家無(wú)償收回。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。
保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。因?yàn)�，保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無(wú)非出租或出售，以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫破滅的時(shí)候，租不出去或賣不出高價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。
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