上海樓市有望年末翹尾 低價剛需房源占主流
2012-11-27 來源：0352房網 編輯：木木
據統計上周(11.19-11.25)上海市商品住宅市場共計成交2291套，成交面積總計26.6萬平米，成交均價20233元/平。在全市17個區縣中，有11個區縣的成交量出現不同幅度的上揚，其中大浦東以超90%的漲幅居首。銷冠項目簽約18731平方米，單盤壟斷了全市7.9%的成交總量。截至11月26日統計，上周(11.19-11.25)上海市內共有6個住宅項目開盤，數量與前周實際開盤項目數量相比減少了3個，推房量500余套，與前周供應量相比大幅下滑超過6成;上周開盤的整體均價約為18500元/平，環比前周則上漲近4成。
11月26日，金豐易居&佑威聯合研究中心公布的監測數據顯示，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米，環比(較前周)上漲34.46%;新增供應面積也環比上漲36.17%，至26.58萬平方米;成交均價則環比下跌15.95%，至20233元/平方米。佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲，成交量更是創下了7月以來的21周新高，這表明雖然標桿房企已經完成年度銷售任務，但非標桿房企仍需要借助當下不錯的市場環境來跑量。低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降，直接導致了上周樓市整體成交的均價環比大跌。
據佑威統計，上周上海樓市的成交結構中，單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米，環比大漲了50.58%;單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米，環比上漲了18.06%;但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米，環比大降39.44%。佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤中，有9個樓盤的成交均價低于2萬元/平方米。一般而言，在當下上海樓市中，成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產品。隨著剛需成交的放量，滬上剛需公寓產品的庫存持續下降。佑威數據顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產品庫存去化周期(即銷售周期)僅5.7個月，已經呈現供應偏緊的態勢。
黃志堅分析，調控背景下，上海樓市存在著產品結構性失衡的問題，100平方米以下的“小戶型”庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值，價格早已經率先企穩，并有一定的上漲空間。而大戶型產品以及別墅等高端產品，由于限購，總體上依然呈現較為嚴重的“供大于求”，價格上存在著下行壓力。
隨著年底的臨近，市場人士對于歲末樓市的預期有所轉暖。佑威數據顯示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米，日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算，則11月的成交量約為95.46萬平方米。黃志堅斷言，11月成交量高于10月的87.62萬平方米已無懸念，12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高于9月、10月的主因，是9月、10月傳統成交旺季表現一般。2012年總的成交量雖然好于去年，但仍在歷史低位，多數開發商依然需要補量以完成回款要求。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，政策面偏于維穩的基調下，樓市成交延續有序釋放的態勢。以目前11月整月成交勢頭看，當月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現年末的翹尾行情。據21世紀不動產統計，截至11月25日，上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬平方米，已超過10月全月的供應體量，但距9月份的127萬平方米供應體量尚有近一半的差距。在經歷短暫的休整后，部分開發商的推盤意愿逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化，部分開發商信心有所增強，推出更高溢價房源的概率較大。
德佑地產研究主任陸騎麟同樣認為，從上周多個外圍項目大面積推盤的情況來看，部分開發商依然有著年底沖刺業績的意圖。加上前期的庫存依然有待消化，因此年末價格出現明顯上漲的可能性很小，局部的優惠依然可以期待。近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬松，歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。
某上市房企副總裁稱，年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多，所以會選擇在年底置業。眼下開發商的策略也在向“保證利潤兼顧跑量”轉變。當投資大、資金緊張時，開發商會虧本跑量;當市場不穩定，預期不明朗時會微利跑量;當市場較穩定，需求較穩定，開發商會以平衡的量平衡的價來銷售。
宋海的判斷是，雖然從市場角度講，開發商漲價的沖動已經存在，但鑒于調控的基調未改，開發商還不敢立即轉化為行動。大多數不敢做第一個漲價的，而是會互相觀望，如果市場上出現了第一個漲價的樓盤，并獲得市場的接受，那么開發商就會跟進仿效。沖動能否轉化為行動，估計在開發商里也會出現分化。剛需樓盤在春節前出現漲價的可能性不大，但到了明年3-5月份，漲價與否的信號可能會變得較為明確。
至于推盤策略，業內分析，接下來開發商少量多批推盤的情況可能會比較多，不以跑量為惟一考核指標，不去刻意追求開盤時的去化率。12月的新增供應量可能會比11月略多，成交量也將比11月略好，雖然成交主要看新增供應情況，但目前市場存量比較大，不一定非得盯著新盤，在售的樓盤也能保證一定水平的成交。
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