上海樓市年末成交量創新高 開發商加推新盤
2012-12-25 來源：0352房網 編輯：無憂
上海樓市的“暖冬”格局進一步確立。12月24日，金豐易居&佑威聯合研究中心發布統計數據稱，上周(12月17日-12月23日)上海市商品住宅成交面積為30.17萬平方米，環比(較前周)大幅上漲27.03%;成交均價為21820元/平方米，環比下跌1.86%;新增供應面積為14.03萬平方米，環比大幅下降57.84%。佑威機構執行董事黃志堅介紹，上周上海樓市30.17萬平方米的成交量，創下了7月以來(最近25周)的周成交量新高，并達到今年的第二高點。
滬上一開發商介紹，由于樓市成交持續走好，一些在12月初已打算休整的開發商，紛紛改變計劃，開始加推搶收。某上市房企營銷總監認為，年底上海樓市翹尾勢頭很強，甚至有“井噴”的意思。不過，他也指出，馬上就到1月了，由于中低價位樓盤成交占比仍然很高，因此成交均價不會有太大變化。 黃志堅認為，在調控背景下，上周上海樓市的成交量堪稱“異常火爆”，尤其是中低價位房源。
據佑威統計，從成交結構上看，上周(12月17日-12月23日)單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了21.47萬平方米，環比上升22.24%;單價2.5萬-4萬元的商品住宅成交了6.38萬平方米，環比上漲56.07%;而單價4萬元以上的商品住宅成交了2.32萬平方米，環比漲幅為10.51%。中低價位房源的連續集中成交，進一步加大了供應壓力。據黃志堅稱，目前上海商品公寓庫存的去化周期為8.1個月，已基本達到“供求平衡”狀態;而市場主力需求的100平方米以下的中小戶型房源，去化周期已降至4.9個月，遠低于7-8個月的供求平衡值，“呈現出較為嚴重的供不應求”。
上海盤谷房地產有限公司總經理宋海進一步說，本周上海樓市成交仍會繼續放量，均價也會大幅沖高。預計下周中等價位樓盤的成交也會繼續放量。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，上海樓市上一次單周成交量超過30萬平方米，即在6月末。可見，在預期轉變下，12月樓市已有復制6月高位的跡象。據佑威統計，截至12月23日，上海12月商品住宅累計成交面積為80.03萬平方米，12月全月成交量有望趕超6月102.07萬平方米的高點，沖擊今年月度成交冠軍。某外資房企中國區副董事也認為，上海樓市會在12月實現真正的翹尾，出現“金十二”行情。
受暖冬行情推動，部分開發商也放棄了在年底休整的打算。某外資房企中國區副董事介紹，12月初時，很多開發商由于全年業績完成得不錯，都打算鳴金收兵，但市場的向好出乎意料，“其實9、10、11月的成交量也不低，不太會想到年末成交量會大幅沖高。”據他稱，11月底12月初時，相當一部分業內人士都預測，12月上海樓市的新增供應量不會很大，但實際的情況是新增供應量仍然維持較高水平。一些原先打算休整的開發商紛紛改變計劃，開始加推搶收。
德佑地產亦稱，12月以來上海樓市供應量大增是成交量沖高的主因。上周成交面積排名前十的商品住宅項目中，12月推盤的占據了8席。據21世紀不動產統計，近3周上海樓市新增供應面積為74.6萬平方米。“現在推盤的開發商可以分成兩類，一類是全年業績完成得很好，看市場不錯想繼續沖一把的。一類是在12月實現一部分簽約，為明年的業績奠定基礎。”上述外資房企中國區副董事舉例說，像在12月最后兩周推盤的開發商，成交業績都會算在明年。“開發商年底沖刺業績的欲望不減，加上年末土地市場火爆，造成明年土地價格上漲預期大增。”德佑地產分析師陸騎麟猜測，部分開發商需要為明年購地儲備資金，必然會在今年最后一周加大營銷力度。
年底翹尾行情的短期影響不容小覷。宋海直言，12月樓市出現量價齊升的翹尾行情，將對明年的市場產生顯著影響。尤其是改善型需求的釋放。他預計，明年改善型、中高端開發商會受到鼓舞，原來放緩入市的樓盤會加速入市。這間接也會影響到房價。宋海說，改善型房源的成交放量以及剛需中小戶型房源庫存的短缺，將對明年房價施加雙重壓力。目前的市場形勢無論是對開發商、買房人還是監管方都有參考意義。“地方政府應在明年加大推地，彌補剛需、中小戶型供應的不足，從而達到抑制房價過快上漲的目的。”宋海說。但也有業內人士認為，在調控基調未明顯放松的背景下，樓市前景仍存變數。黃河滔判斷，限購、限貸政策短期內不存在放松可能，投資投機性需求仍然受限，階段性的需求釋放，并不意味著樓市會大幅反彈。滬上某開發商也直言，由于限購政策仍在，樓市成交量難有連續的大幅沖高表現。而且，雖然中小戶型房源略有短缺，但目前總體庫存仍較為充足。因此中短期內只要成交量穩定，價格難以有太大幅度的上漲。
據網上房地產數據顯示，截至12月24日，上海市一手住宅庫存為1028.28萬平方米，仍處高位。開發商預計，明年1月上海樓市成交量會出現下挫，2、3月成交量也不會太高，預計明年4、5月的市場還是會維持現有水平，成交量價都會呈現穩中有升的態勢。同一類型的樓盤價格可能會有2%～3%的小幅上漲，但房價全面上漲的可能性不大，大部分開發商還是會選擇跑量出貨。“春節以后的市場很難說。”某上市房企營銷總監說，明年3月后，上海樓市會迎來推盤高峰，但接下來的全國“兩會”可能會對樓市產生決定性的影響。如果市場太熱，不排除會有新政策出臺，一些開發商會搶在明年“兩會”前加緊推盤出貨。
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