溫州“跑路樓盤”負債約13億 清算還是續建
2013-01-08 來源：0352房網 編輯：無憂
摘要：2013年1月7日溫州平陽縣泰宇花苑整個工地停工，老板攜款逃走，只留下了一個停工的房地產項目和負債約13億。該如何設計該項目的方案?
溫州平陽縣泰宇花苑整個工地已經停工，老板也攜款逃走。項目公司實際控制人陳岳西攜款潛逃后，平陽縣政府立即成立處置小組，對各方債權人進行協調工作。據一位內部人士透露，目前泰宇花苑項目負債總額達13億元。
“眼下，我們更傾向于重組續建，希望建行、安信信托以及自然債權人能夠出資續建后期未完工項目，完工售樓的收入可償還部分債務。”該內部人士透露。
經過處置小組努力，各方債權人開始草擬《框架協議》，旨在就泰宇花苑后期項目處置達成一致，不過，處置小組的協調工作并非一帆風順，安信信托對《框架協議》并不感冒，至今就項目處置方案未給出明確答復。
負債約13億元
“我們預估，泰宇花苑項目總負債額約為13億人民幣。”平陽縣政府處置小組的一位內部人士透露，“其中包含拖欠金融機構、自然債權人、政府稅款、工程款等諸多名目。
“拖欠金融機構總計4.7億元，其中發售《溫州‘泰宇花苑’項目開發貸款集合資金信托計劃》向安信信托融資4億元，建行貸款7000萬元。”這位內部人士表示。
“民間借貸初步確認為4.9億元，但該數字尚未得到司法確認。”上述內部人士說，“2012年3月份，自然人債權人自發成立自救小組，據他們內部測算金額為4.9億元，目前相關部門也在對這些債權人逐個進行司法認定。”
“截至去年9月，欠稅總計887萬元。”上述內部人士透露，“拖欠施工單位約3300萬元工程款，該數字我們尚未進行最終核實，原因在于所有的工程量，包括原來施工的進度表，我們還要向施工單位收集，并向有關部門確認，才能整理出最終的欠款金額，3300萬元是由自然人債權人的自救小組報過來的。”
清算還是續建?
“眼下，我們設計了兩套方案，一個是進入破產清算，另一個就是續建剩余項目。”上述內部人士說，“但兩種解決方案都無法回避資金缺口的壓力，后者缺口相對小些;但同時要承受房價不穩定、難預估等風險。”
“如果走破產清算程序，僅僅就土地使用權按資產重組處置，資金缺口還是很大的。況且眼下僅剩下7萬平方米左右的樓層面積，即使按樓盤價13000元/平方米測算，也遠遠不夠。”這位內部人士說道。
“而續建剩余項目，資金缺口會小一些。”該內部人士說到，“如果把剩余1、2、3號樓再注資開發出來，將來售樓可產生的利潤，據我們初步測算，如果把全部因素都考慮進去的話，項目收益預計為9.2億元，資金缺口在3.8億～4.8億元。”
該內部人士坦陳，資金缺口存在浮動區間的原因，是房屋買賣后續市場情況不明朗所致。“舉例來說，我們很難預測每平方米的單價是1萬元還是1.2萬元，每平方米2000元的價差，最終導致差價就是1億元，所以在預估過程中，會存在一兩億元的誤差。”
同時，上述內部人士表示，政府方面還是更傾向于第二套方案。
“政府為保證購房戶的利益，打算墊資續建樓盤。建行和承包商也在為籌措資金、建設后續工程商議。”該人士說道，“購房戶看到政府牽頭會比較安心，讓他們覺得拿到房子會有希望。”
“我們計劃2013年3月前，對已經售出、但尚未完工的樓盤復工。”上述內部人士聲稱，“所以由政府出面，將金融機構、自然債權人等聚在一起，希望草擬一份 《框架協議》，就如何處置泰宇花苑資產意見達成一致。”
然而，這個《框架協議》遇到了阻力。
擱淺的《框架協議》
“從去年10月26日至今，平陽縣政府、建行、安信信托以及自然債權人歷時2個月的拉鋸，擬定的《框架協議》卻遲遲得不到安信的明確答復。”上述內部人士透露，“安信的回復始終模棱兩可，我們也不清楚原因何在。”
所謂《框架協議》，是在泰宇花苑老板陳岳西攜款潛逃事件爆發以來，各債權人在盡可能滿足各方利益的前提下，草擬的一份關于如何處置泰宇花苑資產的方案。
據上述內部人士透露，《框架協議》主旨仍是希望債權人合作注資后續項目，并明確了償債優先權。“一旦開發完成，售樓產生的收入，首先償還安信信托4億元以及銀行7000萬元的貸款，最后償還自然債權人。考慮到僅憑房屋出售恐無法覆蓋所有債權人損失，安信信托在獲得償債優先權后，應對4億元產生的利息考慮適當減免。”該人士說道。
“政府、銀行和自然債權人都認為，破產重組是眼下最好的方式，即安信信托、建行與自然人債權人共同接盤，把項目做下去。”這位內部人士表示，“建行曾積極表示，愿意對購房者即將到期貸款延期，并為政府提供貸款，資助其續建泰宇花苑剩余項目。”
但是，安信信托卻對上述破產重組方案態度曖昧。
“安信始終沒有給出明確表態。起初，安信方面表示方案只要董事會批準，就著手準備簽署 《框架協議》;但安信董事會姍姍來遲，讓所有債權人干等了2個月后，又告知董事會不通過，原因是大部分董事會成員同意了，但有一部分沒同意。”這位內部人士透露，“我們也不熟悉安信的董事會框架，到底如何才算通過。”
安信信托董事會辦公室工作人員表示，該項目土地依然是超值3倍以上的抵押，安信手里的這塊土地質量還是比較優良的，目前都是足值抵押。信托公司已經對這個項目的流動性做了預案，保證收益。這位工作人員同時強調：“我們這款產品從設立抵押到管理，都是合法合規的，我們的抵押物是非常充足的，保全措施也做得不錯。”
但是，內部人士認為平陽縣政府處置小組所說的情況，顯然是不現實的。
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