調控影響深遠 深圳市開發商定價策略或發生變化
2013-02-25 來源：0352房網 編輯：小憂
摘要：近日，國務院常務會議提出了 “完善穩定房價工作責任制，堅決抑制投機投資性購房”等五條意見（以下簡稱“國五條”），這被業界普遍認為是為今年樓市調控“定基調”的舉動。深圳隨即做出了繼續限購、盡快制定今年房價控制目標的回應，中央和地方的這次聯動將對深圳房地產市場帶來怎樣的影響？調查發現，雖然短期內調控的效果并未明顯呈現，但它傳遞出中央嚴控樓市的信號和地方穩定樓市的決心，將對市場起到足夠的震懾作用。專家分析，此次調控從提高供給、加快保障房建設、稅收等多角度去綜合解決市場過熱問題，遠比單一政策有效，從中長期看，將有效抑制房價上漲勢頭。
開發商定價策略暫時未變
調查發現，政策對樓市的影響還沒有馬上顯現出來，絕大多數開發商未調整營銷策略，觀望情緒濃厚。另外，置業者也對政策的實際效果充滿期待。
處在龍崗大道的某樓盤是上周全市一手房成交冠軍，了解，其定價也是該區域的最高值，目前還沒有調整定價。
在該樓盤銷售大廳，前來看房選房的人依然絡繹不絕，入口處左側擺放著銷售許可證和一房一價明細表，有意向購房者先要出具非限購類人證明，才能簽訂預購合同。
一位趙經理透露，上周前來看房購房的人明顯增多，2月21日一天就售出27套，成交均價為21325元/平方米。當記者詢問“國五條”是否會影響該樓盤的定價時，這位經理表示，現在的銷售定價都是根據年前確定的銷售策略在執行，目前并沒有改變。
至于“國五條”帶來的影響，該銷售經理表示，“國五條”中提到的關于限購、限價等有關意見，兩年前深圳已經開始實施，目前該樓盤的銷售也是嚴格按照深圳的有關限購限價政策在執行。以后會否調低價格？短期看，由于沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以在定價上并沒有調整，只是按照市場的趨勢在操作。未來隨著政策逐步發揮效應，不排除會采取調低價格的可能。
多位看房者也都表達了對“國五條”的關注，一位張姓市民表示，如果政策能達到像2010年限購令出來時的效果，將會考慮推遲置業計劃，再等等看。
專家分析，政策要充分發揮作用尚需一段時間，雖然短期內開發商不會改變定價策略，但隨著政策的落實到位，過熱的市場將會趨于理性，開發商必然會做出調整。
房價不具備大幅反彈條件
此次“國五條”的發布有些突然，甚至有些出乎意料，但目的很明確，就是為目前過熱的市場“降降溫”。
國家統計局上周公布的1月70大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，上漲的城市有53個，占七成，北京、上海、廣州等一線城市漲幅居首。
來自市規劃國土委的統計也顯示，2012年12月，深圳新房銷量為4637套，成交均價為18173元/平方米；2013年1月，全市新房銷量為6305套，成交均價為19694元/平方米；進入2月份，雖然受春節因素影響，新房銷售量有所減少，但成交均價或將會突破2萬元/平方米大關。
美聯地產（深圳）總經理江少杰認為，進入2013年，深圳樓市延續了去年銷售的旺勢，量價齊升，很多開發商都開始提價，這是造成此輪房價上漲的主因。
據關資料發現，今年春節后與去年同期相比情況迥異，去年春節后，成交一度跌至冰點，開發商通過啟動“以價換量”的銷售策略，再加上信貸政策面有所放寬，才取得了很好的銷售效果，也促使市場慢慢回暖。今年，市場則發生了逆轉，供銷兩旺，開發商試探性提價，來順應此趨勢。
江少杰表示，隨著“國五條”的發布和地方政府落地政策的實施，未來開發商的定價策略必將會發生改變。
在寶安、龍崗的多處樓盤，與去年同期相比，均有不同程度的提價。上周是春節長假過后的第一周，多個樓盤開始展開促銷。深圳房地產信息網的數據監測顯示，2月17日至23日，全市一手房成交616套，成交樓盤主要集中在寶安、龍崗、南山，成交均價已突破2萬元/平方米。
未來房價走勢如何？國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，隨著“國五條”這些政策措施的迅速推進和有效實施，影響去年四季度以來房價上漲的壓力將會減弱，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎。
觀點
業內人士：“國五條”有利于穩定樓市
在多家地產中介看來，由于缺乏相關細則的配套，短期內，“國五條”難以對樓市形成實質性影響。但從中長期看，“國五條”有利于穩定樓市，對防止房價過快上漲將起到關鍵作用。
深圳中原地產副總經理賀曉麗認為，本次調控雖然以強調和重申既有政策為主，但同時也兼具連續性和針對性，抑制投機去投資化仍是調控的重心。中央通過本次樓市新政進一步表明了堅持調控的決心，對近期日漸趨熱的樓市適時起到警示和穩定預期之效，而未來隨著市場的變化，深圳樓市將隨時面臨限購限價升級、差別化信貸和征收房產稅等“組合拳”的出臺。
世聯地產市場研究部分析，未來的調控將趨向長效化和差異化。國務院此次出臺的房地產市場調控政策力度偏弱，不及市場預期。盡管“國五條”與2011年1月份出臺的“新國八條”相比，沒有太多新意，但在當前樓市持續熱銷、房價上漲壓力增大的背景下，“國五條”的出臺主要能起到穩定市場預期的作用，對樓市不會產生實質性影響。在面臨通脹、資產價格上升壓力背景下，限購、信貸門檻提高和房產稅擴圍均可能成為“兩會”后政策調控升級的備用手段。整體來看，當前政策調控收緊預期已經形成，具體影響則還需要看“兩會”以及各地出臺的具體政策來分析。
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