預計五年內 大小城市房價背離趨勢依然會持續
2013-07-26 來源：上海熱線 編輯：張璇
摘要：正所謂專家年年有，今年特別多，唱空樓市的專家年年有，“空軍一號”非一位十年前就開始唱空的海歸經濟學家莫屬。他一直把目標定在一線城市，預測的降價幅度常常是“兩年降四分之一”、“五年腰斬”。最近一次預言發表在上月，“房地產泡沫未來數月內破滅，最多不到一年。”
內地不斷爆出的“鬼城”現象，又給了“空軍”新的“彈藥”。但一線城市的房價走勢卻始終堅挺。前些年他特別受大眾歡迎，被視為手握水晶球的預測大師。最近兩年他的預測卻開始成為大眾眼中的笑柄，即便如此，他依然堅持己見。也許他是最了解預測界終極規律的——“大膽預測吧!錯了沒人記得，一旦蒙對一次你將一夜成名。”
國家統計局這次的統計結果與大眾的感受終于一致了：今年房價漲幅最大的城市正是北京、上海、廣州、深圳。近三年來，一線城市與三四線城市之間的價格走勢，背離程度越來越大。甚至在二線城市之間也開始分化，例如浙江三大城市杭州、寧波、溫州樓市一直低迷，溫州諸多豪宅價格甚至對折。為什么許多中小城市在降價，一線城市卻在大漲?
歸根到底，依然是供求關系這個最基本的商業原則在起作用。三四線城市和溫州這些炒作過度的城市，地方政府完全依賴土地財政，拼命擴大土地供應。最近去中部某省會城市考察，這個城市最近幾年的GDP增速常常全國奪冠，但平均房價只有7000元/平方米左右，遠低于周邊省會，在本省范圍內也非第一。
原來這個十多年前人口剛過百萬的城市，規劃要聚集千萬人口，城區面積以10倍的速度增長。每規劃一個新區，搬去幾個機構、大學，就開始大規模賣地;一個新區還未填滿，第二個新區又開始四通一平。建設新區的目的不是產業導向，而是以賣地為最終目標。這個省人均收入最高的城市，2009年至2011年房價每年上漲50%，市政府強租農民土地開發新區，面積超過老城區，被官方媒體大規模曝光。最近去參觀發現，新區建設速度不減，國內排名前列的大開發商悉數進駐。但新樓盤開盤價與兩年前相比已有20%~40%的下降。
巨量的供應超越了本地人口的消化能力，這兩個城市家家戶戶基本都擁有兩套或以上的房產，不僅居住需要早被滿足，投資需求也已經透支。如果沒有后續大規模人口導入，此類城市必然會出現空城甚至鬼城現象。
四大一線城市的供需關系恰恰相反。從地方政府對土地財政的依賴程度來看，一線城市相對較輕。北上廣深擁有中心地位和要素聚集效應，各有自己強勢而健康的產業，雖然賣地收入一般高于其他城市，但對財政的貢獻比例較低。例如上半年房價漲幅第一的廣州，多年來賣地收入還不如杭州、南京甚至大連和武漢。
一線城市優秀的醫療、教育、文化、就業資源吸引著全國的優秀人才和富裕階層，還有大量海歸，為高端房產提供著源源不斷的有支付能力的消費人群。在可以預見的五年之內，大小城市房價背離的趨勢依然會持續。
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