房價飆漲30% 樓市調控正經歷十年未有之變局
2013-11-28 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：看似沒變，其實已大變。在黨的十八屆三中全會全面深化改革若干重大問題的決定中，對于“房價”“房地產調控”等熱點話題雖未置一詞，但有關“建立城鄉統一的建設用地市場”“把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系”，以及“加快房地產稅立法并適時推進改革”等重大基礎性改革舉措，被專家視為頂層設計下的住房政策新路。
檢索1998年住房制度改革以來的歷屆三中全會決定，比對自2003年開始為抑制房地產過熱而采取的各種調控措施，會發現，房地產調控政策正在經歷十年來未有之大調整。
房地產稅 不是房地產政策全部，并非打壓房價，但有利減少泡沫
在上海、重慶兩地試點兩年多的房產稅真的要來!十八屆三中全會決定中，“加快房地產稅立法并適時推進改革”的表述，頓成熱議焦點。細察之，十八屆三中全會關于房地產稅改革的決定，與十六屆三中全會提出在條件具備時開征物業稅相比，指向更為明晰，任務更加緊迫。
房地產稅改革究竟會帶來什么?從各國案例看，房地產稅作用有三，一為地方政府提供財政收入來源，二可調節社會貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預期。
“房產稅改革是我國新一輪房地產調控的制度建設內容。”財政部財政科學研究所所長賈康說，其目的并非單純為打壓房價，實質上是經濟調節杠桿。或許，房產稅難以改變未來伴隨城市化進程的房價上漲趨勢，但一定有對沖房價上升、減少泡沫的效應。聯合國經濟與社會事務部全球經濟監測中心主任洪平凡認為，作為市場經濟國家普遍征收的稅種，房地產稅既能穩定地方政府的財政收入，也能對調節貧富差距起到一定作用。這就意味著，稅收工具是房地產政策的重要組成部分，但不是全部。
調控新路 從“調短期”到“利長遠”，供應端、需求端及手段有變
業內認為，對于年內部分城市高達30%的房價飆漲，政府不再從壓低“需求”著手，而是調整思路增加“供給”。
回望中國房地產市場的來路，1988年，國務院印發住房制度改革實施方案,1998年，福利分房在制度上壽終正寢，市場化住房消費由此啟動。到2003年，中國房地產業逐漸成為支柱產業，同時樓市開始了“過熱-調控-飆漲-再調控”的循環。此后的歷年調控，大多突出限銀根、限地根、限交易。
如何建立真正的長效機制?業內人士分析，中央的應對之策是，首先，在供應端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給。國土資源部數據顯示，今年前三季度全國住宅用地供應遠超近五年同期均值，同比增約30%。其次，在需求端，“把調節人民群眾住房需求放在重要位置，倡導符合國情的住房消費模式”。華創證券分析認為，這意味著推進房地產稅改革、擴大試點已是近在眼前。第三，在手段上，調控回歸市場化方向，同時實行兩分法：商品房強化市場化運行，保障房需要政府調控。十八屆三中全會決定，讓市場在資源配置中起決定性作用，同時更好發揮政府的作用。
頂層設計 面對“土地財政”利益鏈，“去GDP崇拜”，去土地財政弊病
十八屆三中全會前夕，受邀在中央政治局集體學習會上授課的清華大學教授劉洪玉曾指出，有許多房地產調控政策是為了應對市場出現的短期問題，政策隨市場環境的變化不斷反復、疊加，未形成科學、合理、清晰的政策體系。一些政策短期內似乎取得了效果，但長期來看，又引發許多新問題甚至是更嚴重的問題。
如何破局?亟須頂層設計。洪平凡說，與他國不同，中國房地產還涉及諸如戶籍、土地財政、征地等復雜因素。這些問題的核心之一在于地方政府的“土地財政”，高地價、高利潤下，高房價在所難免。如何拆解這一利益鏈?根本一點，革新考核體系，“去GDP崇拜”。十八屆三中全會決定，完善發展成果考核評價體系，糾正單純以經濟增長速度評定政績的偏向。同時，把進城落戶農民完全納入城鎮住房和社會保障體系。同時，還需完善土地制度，革除土地財政的弊病。正如國家行政學院經濟學部許正中教授所說，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出讓金，又吃轉讓住房的交易稅、個稅。這既有先前過分考核GDP所催生的地方投資沖動，又有地方財權與事權不匹配所導致的“借地生財”的原因。
對此，十八屆三中全會的決定逐條提出解決之道：一方面，深化財稅體制改革，建立事權和支出責任相適應的制度。另一方面，完善土地制度，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓，并與國有土地同等入市、同權同價。同時，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。這為限制地方對土地收益的攫取提供了制度安排。
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