牛刀：全國房價瘋漲難以下跌到合理水平
2012-02-03 來源：0352房網 編輯：狄海霞
上海丈母娘出現跳樓，白領家庭紛紛斷供，房地產商大量破產，炒房客紛紛跳樓，建材鋼材水泥行業大洗牌。當我們領略了牛刀的豪言壯語，也為他上述的話語感到震撼。難道房地產行業的發展真就如此嗎?對此，牛刀給出了自己的看點。
0352房網：你個人覺得未來中國的房價大概要跌到一個什么程度?
牛刀：中國太大了，所以很難概況一下。上海、北京、深圳、廣州的郊外2011年已經開始下跌了。貨幣傳導房價上要一年的時間，跌到什么程度，要看2012年一二線城市的市場表現。什么資產都有價格高的時候，價格低的時候，老百姓不要在高位搶東西。
0352房網：不過，有人曾說北京四環以內很難降下來。
牛刀：這個都是假的。舉個例子，雖然它不是北京的。上海的內環，郎咸平買一套房，將近1300萬，現在掛的牌是898萬，在徐匯區中心地段。上海很多人是租房子，我的一個朋友時寒冰，他租的是總價1400萬一套的公寓，他一個月的租金1萬塊錢，也就是說(房東)用租金來收回他的投資要花110年。
在國際上，公認的這種租金和房價比是20-30倍，也就是30年之內收回租金房價是合理的，但是我們中國高出了3倍。上海我租住的房子(總價)是650萬的，但是我一個月的房租只要5600塊錢，(房東)要100多年才能收回租金。如此這樣，你說房子的價值在什么地方?
第二個房價跟城市居民的收入應該有一個比例的，3到6年的家庭收入買一套三房，是合理的房價。我們不相信這些規律，也不相信你的租售比，也不相信空置率，這不是混蛋的事嗎?2009年，2010年，人都發瘋了，只要是房子就搶，不管多少價格。而且還有一幫誤打誤撞的普通老百姓在2010年把父母親的錢全部拿過來交個首付，變成自己的錢。
所以我們最大的擔心是房地產最后出現的危機，要危及很多的家庭。開發商和炒房客虧就虧，沒有什么關系，他們有的是資產。關鍵是不要傷及無辜百姓。政府大量建設保障房，其實也在準備這些家庭萬一住宅出了問題，就有住房可以過渡了。
0352房網：房地產市場中，有沒有一種規律可供大家預測?
牛刀：我給大家講這么幾個規律，我考察過美國的道瓊斯指數，日本的日經指數和香港的恒生指數，從這三個指數和房價下跌的時間點。從1989年開始，日經指數從4萬點跌到1.4萬點，只花了一年的時間，1989年日經指數下降見底是房價下降的開始，1990年、1991年、1992年、1993年、1994年日本房價連跌五年，而這五年當中日本的日經指數連漲五年，一直漲到3萬點。
美國的道瓊斯指數，最高點是1.46萬點，在房價下跌的第一年見底，到9400點，現在從9400點用了三年的時間漲到1.23萬點，都是房價在下跌，指數在上漲。香港恒生指數是一樣，1996年見底，1997年開始上漲，一直漲到2000年，漲了四年。這四年當中是香港房價大跌，跌到了68%。
中國是不是這樣走我不知道，我只是拿其它國家或者地區的房價泡沫破滅的情況和他們股市的表現做一個對比。我們應該有初步的輪廓，經濟都有規律的，這些規律都是相似的，而且這種規律是人類社會在經濟生活當中總結出來的，它與某些東西是一種真理，所以我們在這種規律當中還是應該摸索出我們共同的特點。
0352房網：謝謝您接受訪談。
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