王健林：倫敦地比北京便宜很多 萬達撿大便宜
2013-06-27 來源：新京報 編輯：張璇
摘要：萬達的財務模型能否支撐屢創新高的投資規模？是打腫臉充胖子？還是盲目擴張？面對種種猜測和質疑，萬達集團董事長王健林表示：“總投資不等于當年投資額”、“投資倫敦是萬達撿了一個大便宜！”
樓面價僅為周邊項目售價1/15
·拿下這個地塊花了多少錢?
王健林：買地的價格只有9000多萬英鎊。地上的10.3萬平米，加地下的局部配套設備，總投資7億英鎊。
·和北京相比，這塊地貴還是便宜?
王健林：和北京相比便宜多了!周邊的房子平均售價在14000-15000英鎊/平米，假如這個房子全部銷售，實際上樓面價就是售價的14/1-1/15，這在國內是根本無法想象的。
公寓項目在倫敦極其好賣，因此政府嚴格限制公寓銷售，我們最終也只能出售6.3萬平米的公寓，其余部分做酒店或者辦公。
我們測算過6.3萬平米的公寓，按照單價14000英鎊銷售計算，可以收回9億英鎊左右，按照15000英鎊/平米計算，就接近收回10億英鎊。即使銷售再便宜點，收入也將大大超過項目總投資額。項目開發完需要3-4年的時間。開發結束后，實際上等于“白賺”一個酒店。這個事情就是放在北京、上海也是很不容易實現的，兩棟樓賣掉一個就能白賺一個酒店，不敢想象。
·前期需要支付多少錢啟動這個項目?
王健林：大概2億英鎊就可以將項目啟動，1億英鎊支付地價，再拿1億做啟動。如果這2億英鎊我們一半靠融資，萬達只需要10個億人民幣就能啟動。萬達在這筆投資上撿了大便宜。
·誰促成了這筆交易?
王健林：萬達很早就在紐約和倫敦成立了辦事處，并且聘請了具有當地資源的外籍員工。倫敦項目就是萬達投資部的一名外籍員工，之前在愛爾蘭聯合銀行工作，了解到銀行有一筆處理的資產包，已經委托拍賣公司在40天后將這個項目進行拍賣，如果能在拍賣前迅速決策，則可以給出較低的價格。一旦進入拍賣程序，在倫敦的市場上最終的樓面價肯定不止于此。得到消息第二天，我們就派人前往倫敦求證，然后在獨家談判的期限內馬上確定合作，一開始對方開價是要高于最終價格，后來經過談判壓縮了一部分。
·投建超豪華酒店和收購圣汐游艇公司有關聯嗎?
王健林：二者并沒有必然聯系。
“腰斬”收購美國AMC院線
·去年采訪你的時候，你說過收購AMC沒有溢價問題，而且價格有相當大的折扣，具體數字當時不便對外透露，現在能透露了嗎?
王健林：當時對方開價14億美元，我們還價10億美元，最高出到了11.5億美元，對方不同意，堅持要12.5億美元，僵持不下，我們就宣布放棄了。一年以后，2011年美國經濟開始急劇下滑，此外AMC旗下的基金到了8年，必須要贖回，面對壓力只好又重新找上門，再談判出價，萬達擁有了較大的議價權，以7億美元咬下來。
·談談AMC的經營情況吧。
王健林：2012年已經可以看到美國經濟復蘇的痕跡，房地產、零售業都在不同程度地增長。去年，美國票房的增長也很明顯，AMC同比2011年增長了10%以上，在美國這種成熟市場環境之下，這種增幅很難得。萬達的激勵制度提出允許2012年虧損2700萬美元，但是沒想到去年盈利5000多萬。從今年來看，未來的情況將會一年好過一年。
·萬達院線和AMC未來的上市計劃如何?
王健林：首先看萬達院線的進展情況，IPO重啟到目前還沒有明確時間表，萬達文化產業目前是全亞洲最大的，占據了國內近兩成的份額，我相信IPO重啟之后，這種優質資源是較易被接受的。當初為什么沒有把AMC裝進院線一起申報呢?因為我之前對于AMC的盈利估計比較悲觀，我們原計劃2015年才能達到裝入院線資產包的目標值，但沒有想到它去年就開始盈利，未來再根據監管部門和股東意見來評估。如果到時候意見一致，可以給老股東一些優惠折扣，如果他們不同意，AMC目前是很優質的公司，直接可以到香港去上市。
·萬達未來海外投資策略如何?
王健林：萬達未來8-10年在境外10個主要城市建立萬達酒店，原則上都會采用開發投資酒店這種模式，而不是單純的買酒店。
項目總投資不等于當年投資
·去年投資26億美元，今年又是10億英鎊，今年下半年還要在全國做多個項目，很多人質疑，萬達哪來這么多錢?
王健林：簡單地把我們公布的資金數目疊加是一種誤讀。以AMC的26億美元計算，是這個項目總額，我們自己掏的現金實際上只有7億，再承擔了這個公司19億的債務。這次的10億英鎊，包括并購圣汐游艇的3.2億英鎊，其中我們自己出一半，再融資50%，這部分融資很容易實現。
·有媒體報道稱，萬達官網的數據顯示，今年投資項目接近40個，資金投入在2000億元以上，萬達可能面臨資金緊缺，是這樣嗎?
王健林：萬達去年開始宣布進入文化旅游投資，規模都較大，而且已經宣布了好幾個，接下來還有一系列城市在推進。外界人士只是把這些項目總投資簡單相加得出萬達今年投資2000多億，然后產生質疑投資高風險。我想說，總投資不等于當年投資，我們宣布的總投資是從項目開始到結束的總額。
·每個萬達城的啟動資金大約需要多少?
王健林：每個項目的注冊資金大約在30億-40億，包括買地和8億-10億的啟動資金。而項目當年的投資并不完全由萬達自掏腰包，主要由三部分構成，自己拿35%-40%的注冊資金，銀行融資約30%，剩余靠預售款收入解決。
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