土地年限縮水 購房者不該承擔的損失與風險
發布時間：2012-11-02 來源：0352房網 編輯：凱瑟
手機看文章
買房之前，大多數市民最在意的是價格、質量等，而對房子所處地塊的土地使用年限不怎么上心。據10月31日《揚子晚報》報道，日前，“南京熱點樓盤土地年限大調查”的結果令人大跌眼鏡，全市100余家在售樓盤中，縮水10年以上的超過30家，甚至有的樓盤縮水達20年。
根據規定，土地使用權從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限，商業用地則為40年。考慮到從拿地、開工建設，到銷售、交付使用的流水周期，購房者實際擁有的土地使用期限相應減少也是情理之中。然而，一些樓盤動輒縮水10年、20年，顯然已經超出了正常范圍，這往往是由于開發商捂盤擱置、資金緊張等人為因素造成的。
與房屋質量、物業管理、環境設施等縮水問題相比，房屋土地使用年限縮水往往是購房者的關注盲點。等到購房后意識到這一問題時，便會產生一系列矛盾和糾紛。今年9月，因土地使用年限縮水20年，廣東惠州一小區100多名業主與開發商發生沖突。而在中山，圍繞土地使用年限的投訴5年間超百宗，成為目前購房糾紛的重災區。這一方面體現了消費者維權意識的增強，另一方面也暴露出房地產市場的相關制度短板。
首先，相關政策并未明確開發商的告知責任，銷售人員往往對土地使用期限避而不談。調查中，九成購房者表示不知道自己購買的房屋土地使用年限到底有多少。其次，不少地方政府部門的房產信息公開并不涉及土地使用期限，市民要想查閱這方面信息，程序上往往比較繁瑣。
更重要的是，目前尚缺乏土地年限與商品房的聯動定價機制。不言而喻，土地出讓金屬于購房款的一部分，土地使用期限理應在房價上有所體現。同樣的房產，剩余年限越長，使用價值越大，價格越高;反之，剩余年限縮水，價格也應相應下調。但現實中，年限與房價的關系體現得并不明顯，購房者還要為無形中損失的土地使用年限白白埋單，顯然不合理。同時，盡管《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并未明確如何續期、是否交錢等細節。而根據新修訂的《城市房地產管理法》，土地使用期限屆滿后，將面臨“根據社會公共利益需要收回該幅土地”、“重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”兩種結果。可見，土地年限縮水還可能造成購房者的隱性損失，使其不得不提前面對一些未知風險。
有鑒于此，全國政協委員劉江龍曾在2010年兩會期間建議，制定土地使用期限價格折算標準，將土地年限作為房屋價值評估的重要因素。對此，有關部門應予積極響應，出臺相應的政策法規，厘清開發商承擔土地使用年限縮水的責任和對購房者的告知責任，通過更加全面透明的信息公開滿足公眾知情權，更好地保護購房者利益。
