摘要：3月5日，李克強總理在政府工作報告中提出，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。

    3月11日，南京市即發布針對當地市場進行調控的“寧七條”。

    針對此次“南京新政”，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝說，限價、增加供地、控地價、保“剛需”、嚴控資金鏈風險、保障房是新政的六大著力點，“這是在保剛需，新政最重要的目的在于控地價，包括對最高漲幅的控制”。

    “寧七條”定調南京房地產調控

    3月11日，南京市政府辦公廳發布了《關于進一步加強我市房地產市場管理工作的通知》，對房地產市場的調控和管理提出了七條意見，簡稱“寧七條”。同一天，南京市政府還下發了《關于加強我市住房保障和供應體系建設的意見》（下稱《意見》），對保障房建設提出了要求。

    “寧七條”主要針對“剛需”市場、增加中小型商品房供應等層面提出了7條措施。其中最引人注目的有3條，分別是：

    9050政策。南京市今后5年商品住宅年均用地在500公頃以上，其中90平方米以下戶型占比達到50%以上。

    限定地價。地塊在公布出讓起始價的同時，公布競爭的最高限價，最高限價原則上控制在起始價的45%。競價達到最高限價時仍有競爭的，停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金。

    按季度分解控制房價漲幅。如上一季度房價指數漲幅過高，則對當季度目標進行動態調整和控制。申報價格以中小戶型優先，合理價位優先，不漲價優先為原則。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目且不接受物價、住建部門價格指導的，暫不核發銷售許可證。

    此外，“寧七條”還對商品住房預售、精裝修價格評估、南京郊區房地產市場監管以及統計局對樓盤銷售價格的預測等四個方面進行了要求和部署。

    而在南京市政府發布的另一份《意見》中，則明確提出了對出讓住宅用地面積10萬平方米以上的商品房，原則上配建建筑面積不少于5%的保障性住房。南京市住建委相關部門負責人表示，到2015年爭取建成各類保障性住房2000萬平方米，實現住房保障覆蓋20%人群的目標。

    鴻毅資本總裁張義鴻認為，這是在原有新政基礎上進一步細化，這次調控更有針對性，目的性更強。這次調控跟南京2013年房價的不斷上漲有關。

    南京市政府網站刊文認為，“寧七條”出臺的目的，是“從土地出讓、房價漲幅控制等多方面來力保剛需”。

    熱點城市的分類調控

    中國房地產報在上一期（3月10日總第1745期）頭版頭條中，對熱點城市的分類調控工作進行了梳理，其中包括：

    第一，要千方百計增加普通商品房的供應，特別是中小套型商品房的供應。要繼續增加住宅用地的供應。

    第二，繼續采取調控措施緩解供求矛盾，包括差別化信貸、稅收政策、限購政策等。

    第三，住建部準備在熱點城市開展共有產權住房試點工作。

    除了第三點，此次南京“寧七條”，基本覆蓋了熱點城市分類調控的各個方面（“寧七條”是南京市政府《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》的延續，在該通知中，明確對差別化信貸做出了要求）。

    無論從哪一點來看，南京都應屬于調控的熱點城市。

    2013年，南京市住宅用地共成交88宗，建設用地面積522.31萬平方米，較上年同期增長18%；但土地出讓金777.65億元，與上年同期相比大幅增長143%，溢價率在10月以來連續超過40%，一時間“地王”不斷涌現。

    從房價來看，根據國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2013年全年，南京以15.6%的年漲幅排在70個大中城市的第六位，僅次于北上廣深等主要城市。今年1月的數據顯示，南京新建商品住房房價同比漲幅達到了14.7%，在70個大中城市中僅次于四大一線城市與廈門，再次排名第六。