摘要：當(dāng)前中國房地產(chǎn)以“市場化”為導(dǎo)向的改革背景下，中央政策正式告別“一刀切”趨向“分類調(diào)控”的思路已確立，2014年將開啟全新的房地產(chǎn)長效發(fā)展機制建設(shè)周期與調(diào)控差別化的執(zhí)行策略。無論是第十八屆三中全會還是中央經(jīng)濟工作會議，中央的大政方針對房地產(chǎn)政策調(diào)控的指向已經(jīng)明確，即淡化中央層面的直接行政調(diào)控，特別是直接針對房價的調(diào)控已經(jīng)不再提，房地產(chǎn)調(diào)控地方差異化也更加明顯。

    2014年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房價與增供應(yīng)思路繼續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保，以地方政府執(zhí)行既有政策為主，分城市實行差別化控制。過去“北京生病，全國吃藥”的調(diào)控模式不可延續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路明顯，即“保障房歸政府，商品房歸市場”。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，即由過去解決“房價上漲過快”的具體問題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問題。

    筆者認為，2014年房地產(chǎn)調(diào)控將呈現(xiàn)三大趨勢：

    一是城市區(qū)域嚴重分化不均，調(diào)控政策不會放松，但有保有壓。2013年房價漲勢出現(xiàn)分化，決定了延續(xù)到2014年的調(diào)控差別化。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市房價已經(jīng)連續(xù)3個月同比漲幅超過20%，但另一方面，部分二三線城市卻存在去庫存壓力，房價上漲后續(xù)動力不足。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署2014年工作時明確表示：“2014年要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施”，說明2014年房地產(chǎn)調(diào)控大方向不變，即調(diào)房價與增供應(yīng)思路繼續(xù)執(zhí)行，總體基調(diào)上講是調(diào)控不放松，但有壓有保。無疑，行政管制手段退出，將采取過渡期的辦法，預(yù)計在2015年前后會逐漸全面退出。

    住建部的表態(tài)基本在預(yù)期之內(nèi)，主要是與地方調(diào)控政策加強與市場分化有直接關(guān)系。自2013年9月到12月，全國共有17個城市已出臺樓市調(diào)控政策，短期之內(nèi)無法取消。調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性越來越得到重視，以地方屬地化調(diào)控特征突出，避免今年新國五條打壓面積過大的一刀切政策。毫無疑問，未來中國商品房市場將更多由“市場”發(fā)揮作用，2014年調(diào)控以地方政府執(zhí)行既有政策為主。

    三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進過程，2013年房地產(chǎn)市場量價齊升，部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量做好準備。

    而大部分二三線城市政策面將有序放寬，近幾年這類城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，政府過多干預(yù)將有違市場性原則，2014年這類城市回歸市場化將是大趨勢，即便短期內(nèi)限購限貸政策不會在明文上退出，其執(zhí)行層面的松動也將成為可能。

    二是中央調(diào)控告別“一刀切”，地方執(zhí)行差別化，因地制宜。在2013年12月24日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2014年我國將更加注重分類指導(dǎo)，北上廣深等房價上漲快的城市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴，房價開始下跌城市將注重消化存量，控制新開發(fā)總量。站在2013年年末這樣一個時間點，這是官方首次對2014年的房地產(chǎn)調(diào)控做出表態(tài)，如果說其中透露出些許關(guān)于2014年房地產(chǎn)調(diào)控的信號的話，那么歸結(jié)成一句話便是：全國調(diào)控大方向保持不變，分城市實行差別化控制。

    不搞“一刀切”是符合實際情況的。過去10年調(diào)控的失敗經(jīng)驗告訴我們，“北京生病，全國吃藥”的調(diào)控模式不可延續(xù)，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大。

    三是行政性調(diào)控逐漸淡出，改革方向凸顯市場化。2013年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠的事情值得關(guān)注：一是2013年10月29日，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場化為主、以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應(yīng)”的措辭，促進供應(yīng)被放到了前所未有的高度。二是2013年11月15日，在三中全會最終公布的決定中，對房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用。

    在此前連續(xù)兩年高調(diào)“堅持調(diào)控不動搖”后，房地產(chǎn)調(diào)控的字眼2013年底沒有出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議框定的主要任務(wù)中。一改往年“堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控”的表述和對房價的關(guān)注，此次中央經(jīng)濟工作會議轉(zhuǎn)而強調(diào)探索中國特色的住房模式，特別是加大保障性住房建設(shè)。在中央經(jīng)濟工作會議前，中央政治局會議中要求“做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作”，體現(xiàn)了新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的雙軌思路，即“保障房歸政府，商品房歸市場”。這也意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，即由過去解決“房價上漲過快”的具體問題，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;住房供應(yīng)體系建設(shè)”的系統(tǒng)問題，進而把房地產(chǎn)業(yè)融入于整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革的體系之中，以求在改革發(fā)展中厘清政企職能，還房地產(chǎn)業(yè)以本來面貌。