改善需求改變樓市格局 能否持續釋放尚需觀察
發布時間：2014-10-24 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：受自
住房沖擊以及
政策傾向等多重因素的影響，剛性需求受到抑制，而改善型需求則加速入市。在
新政的持續作用下，近期，無論是
新房市場還是
二手房市場，改善型產品的供需雙方均出現了激增的態勢。
根據最新的政策，對于名下擁有1套房的
購房人來說，只要提前還清房屋
貸款，再買二套房就可以按照首套房標準執行，該政策直接刺激了改善型需求的釋放。
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地產分析師張旭表示，自9月30日
房貸新政發布以來，
北京市二手房市場發生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付
優惠的政策落地后逐漸發揮出對市場的帶動作用。但對于剛需來說，政策上并未有實質的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數是受市場預期的影響。
在
央行新政利好的影響下，改善型需求集中爆發，部分
樓盤迎來放量，不少
開發商加速樓盤入市。據亞豪機構
數據顯示，10月份，北京預計有22個項目入市，主要集中于海淀、朝陽、大興等區域，改善型項目成為供應主力軍。
“從目前來看，本輪市場政策所能夠釋放的改善型需求在整個
樓市的宏觀需求中，占比大約在30%左右，這批需求是否會在未來一段時間真正集中入市，從目前來看可以說有這一苗頭，但能否長期持續尚難判斷。”偉業我愛我家副總裁胡景暉表示。
另據胡景暉介紹，從趨勢上來說，2014年和2013年相比，改善型明顯增多。造成改善型人群增多的原因有幾方面。一是在過去北京市執行嚴格
限購、限貸政策的情況下，市場改善型人群事實上存在著較長時間的需求積壓情況，由于政策無法放松，難以順利入市。二是在2005年
房價整體
上漲之后，市場上第一批購房人在當年由于購置的房屋面積較小，隨著子女教育、父母養老、醫療等實際需求的增加，以及家庭收入的增加，客觀上也已經需要進行
住宅改善。三是房貸新政和普通住宅標準
調整，事實上對于改善型需求進行了一定的松綁和支持，在短期內引起這批需求的關注和入市，在情理之中。
多位業內人士認為，央行“認貸不認房”的二套房認定方式，降低了改善型購房者的購房資金門檻，提高了購房者的資金杠桿率，放大了收益，由此可以促進購房消費的增加。
當前改善型需求的升溫一方面是源自于該類型產品市場供應量的增多，另一方面原因是在于央行松綁信貸增加了改善型購房者的資金杠桿率，因此激發出一輪此前觀望的改善型需求入市，但這批需求釋放后，未來整體市場的購房熱情能否持續，還有賴于未來北京是否能夠繼續放松
調控政策，給市場更強的信號，從而改善預期，拉升需求。
