摘要：受土地供應以及限購等因素的影響，今年以來，商住產品再度迎來春天。統計顯示，2015前8個月，北京商住成交量同比上漲逾一成，成交均價同比大漲40%。

    限購升級的通州區域，商住產品更是炙手可熱。業內人士認為，北京限購未放松，部分區域甚至升級，為商住產品的熱銷提供了良機，同時，住宅市場自住房和豪宅兩極分化，適合剛需的普通住宅匱乏，進一步提升了商住項目的熱度。不限購、低總價的商住產品成功補位住宅市場。

　　前8個月成交同比上漲13%

　　中原地產研究部統計數據顯示，8月全月，北京公寓市場包括平層及LOFT合計簽約達到了3243套，在6月突破千套后，再次出現了連續3個月的月度高位成交，這也是最近幾年北京公寓市場首次連續3個月突破千套成交，在最近30個月僅次于2013年3月份的3752套，創造了最近29個月的單月最高紀錄。

　　另據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，前8個月，北京全市新建商住項目共成交10717套，比去年同期上漲了13%；成交均價突破3萬，達31010元，比去年同期大漲40%。

　　對于商住產品的熱銷，中原地產首席分析師張大偉認為，限購政策在北京依然嚴格，這樣不限購的公寓市場相對受到部分剛需和投資者的關注。

　　低總價優勢突出

　　事實上，除了限購之外，商住產品的價格優勢也非常明顯，尤其是在今年豪宅“橫行”的當下，低總價樓盤稀缺的背景下。

　　今年以來，隨著樓市整體轉暖，在限購政策依然嚴格的背景下，不少被限購的需求開始流向商住市場，不少商住項目憑借較高性價比突圍領漲，熱銷之勢絲毫不遜于住宅市場，商住產品成為繼高端項目之后，北京樓市中表現最為搶眼的產品。

　　“北京整體房價已上漲到一定程度，商住項目的低價特性吸引了部分首置型剛需人群的購買。”亞豪機構副總經理高姍表示。

　　補位剛需市場

　　供地結構對房地產市場的影響較為直接，受高價地等因素的影響，適合剛需購房者的普通住宅產品非常稀缺。

　　據高姍介紹，從近期的土地項目周轉率來看，今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當中，有高達31宗包含自住房配建，另外公租房與限價房的配建也占據不少份額，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的僅有4宗。“以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導致了新增純商住宅供應的嚴重不足。”

　　在這種背景下，不限購、低總價的商住產品成為普通住宅市場的有力補充。張大偉認為，對于北京來說，住宅可購買的量有限，特別是目前看，住宅高端化趨勢已經形成，中低總價的住宅房源稀缺，而很多公寓具備了比較完善的居住功能，這種情況下，成交量持續上漲成為趨勢。

　　自住型商品房推出以來，以價格優勢“一馬當先”，雖然個別項目也遭遇了棄購、重新選購的經歷，但在目前市場回溫的情況下，絕大多數項目仍備受爭搶。同時，北京激烈的土地競爭，也使得不少房企為了拿地不惜將住宅用地部分或者全部競成自住房。需求和供應都處于高位的自住房，成為剛需產品市場的主力之一。

　　市場回溫帶熱自住房

　　自自住房推出以來，其經歷過最初的一搶而空，也經歷過市場回落時的棄購潮，在近期市場逐步升溫的背景下，多個自住房項目引發爭搶。

　　9月7日，位于大興區南海子公園西側的自住房——中國鐵建·興盛嘉苑進入選房階段。選房當天，207套房源全部完成認購，銷售金額超過3.5億元。

　　8月2日，京漢·東方名苑744套自住房房源全部售罄。

　　而6月份，多個自住房項目也取得了不錯的成績。6月下旬，中海長安雅苑入市，997套房源在開盤首日就已經全部去化。

　　“自住房市場升溫，主要是由于房地產市場整體回暖趨勢所致。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　漸成剛需市場主力軍

　　對于目前自住房市場火爆，業內認為，自住房與周邊項目的價格差成為重要原因。按照規定，自住型商品房的售價應該低于周邊同品質商品房項目的30%左右。特別是今年，隨著地價高企，房價回升，同一區域內，自住房價格與周邊商品房價格的價格差不斷擴大，進一步刺激購房者購買自住房熱情。

　　強烈的需求支撐了自住房市場的快速升溫，根據相關的數據統計，自住型商品房的銷量已經占到了市場成交總量的近1/4，而上半年頻現的“日光”自住型商品房也讓其成為剛需置業的首選。業內人士預計，今后自住型商品房的開發量可能要逐漸與商品房持平，甚至超過商品房，以后市場上剛需類產品肯定是由自住型產品支撐。

　　豪宅與自住房兩分天下

　　在土地市場中，房企為了加大拿地的勝算，也在加大配建自住房的比例，為了平衡利潤，意味著剩余地塊上所建的產品成本相對提高。在此背景之下，北京住宅市場自住房與豪宅占主導的二元模式將進一步明確，而適合中低端剛需及改善型的純商品房項目不斷減少，這一預期之下也將加速該類產品去化。

　　中原地產的統計顯示，最近一段時間，北京出現了連續4宗樓面價超過5萬的地王。2015年截至目前看，合計供應商品房住宅只有26882套，而成交則達到了37216套，高端化趨勢越來越明顯。

　　張大偉認為，土地市場競爭激烈，地價超過房價成為新常態。在北京2013年開始出現了地價超過房價的現象，而從2015年6月大興等南城系列地王開始，出現了地價遠超房價的現象。“未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”