養老地產缺乏明確的盈利模式 高端過剩低端缺乏
發布時間：2014-11-17 來源：0352房網 編輯：木子
摘要：隨著老齡化的加速逼近，以老齡
地產和老齡護理為代表的老齡消費是一塊可以預期的“大蛋糕”。由于中國老齡化時間表太快，很多方面都顯得猝不及防，養老地產缺乏明確的盈利模式，正在走“摸著石頭過河”的老路。
全國老齡工作委員會辦公室9月末發布的《中國老齡產業發展報告（2014）》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡
房地產業將是增長的兩大亮點。
根據這項報告，老齡房地產包括養老社區、老齡服務機構、異地養老房地產項目、
城市老年
公寓、現有
住房的適老化改造、二手老齡房地產等。報告還預測，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產業
市場。
2013年被譽為中國“養老地產”元年，萬科、保利等多家國內知名地產商在全國范圍內布局養老地產，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險資金早已率先進入了這一領域。
與保險公司可以追求長期穩定回報相比，養老地產未卜的盈利前景對于地產商來說挑戰更加明顯。據不完全統計，業內入手養老地產的地產商超過80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養老”為名圈地搞房地產開發的。
萬科、保利等知名地產商也在嘗試不同的養老地產模式。萬科在養老社區、嵌入式養老服務中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹
樓盤以“養老服務”為賣點，配有40余項適老性能設計。
媒體在調查中了解到，當前養老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處于“全行業”虧損的狀態。
一位專門從事養老地產研究的人士稱，地產商是習慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養老地產的產業鏈特別長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是后續的管理。
“
開發商變成了管理者，賣房子的變成了護工，他們之前確實沒有這樣的經驗，所以很多項目走到一半都走不下去。”這位人士說。
陳東升在9月初首屆中美醫療峰會上接受媒體采訪時稱，當前養老特別熱，很多企業稱要
投資，但真正進入這個行業的并不多，因為養老不是個暴利行業，這種商業模式對資金要求量大、沉淀時間長、市場回報慢。
但他相信，養老的商業模式一旦產業形成規模、走上軌道，就不會受到經濟周期波動的影響，是符合保險公司要求長期的、穩定的和追求高回報資金的性質。
很多以“養老”為賣點的地產項目，由于對于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養老地產成為一個噱頭，在這些社區中一些
開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼。
難以為繼的背后深層的原因在于國內老齡康復護理服務業處于嚴重供給不足的狀態。根據老齡辦對城鄉老年人口健康情況的調查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態。
老齡辦調查還顯示，現有的民辦養老機構絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護理康復為主。養老機構中醫護人員數量少、學歷低，護理人員年齡大、技能差的現象很普遍。民辦養老機構中醫護人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護工比重僅為7%，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。
護理人員的缺乏和護理質量的低下已經是制約中國高端養老業發展的一大瓶頸，這個問題顯然不是保險企業和房地產商依靠自身的力量能夠解決的。
養老地產面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養老社區普遍將自己的目標人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數，如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是
銷售養老地產首先要解決的問題。
