養老地產遭遇兩重天 前途光明 現狀堪憂 未來待考
發布時間：2014-08-19 來源：0352房網 編輯：楊曉敏
摘要：2014年12月10日~12日，由中國國際貿易促進委員會、中國
房地產業協會、全聯房地產商會、中國房地產報、鳳凰網、優博集團聯合主辦的第16屆CIHAF中國住交會將在深圳國際會展中心舉辦。作為行業發展歷程中最有話語權的見證者和推動者，住交會的主題也定為“顛覆創新，贏在未來”。
隨著傳統地產
市場利潤不斷被壓縮，
樓市調控政策持續，老齡化問題越來越突出，創新轉型養老地產逐漸風行。地產行業中最有前途的就是養老地產。萬達集團董事長王健林曾表示，養老地產一定是地產業今后突圍轉型的一個主要方向。
2013年被譽為養老地產元年，隨著政策的不斷傾斜和刺激，養老地產由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已，并形成“保險系”“央企系”“
房企系”三足鼎立的格局，
投資額度超過千億元。然而進入實操階段的企業卻與外圍觀察者感受迥然不同。盡管不斷刷新的
數據論證著這個行業的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養老地產實際發展舉步維艱，更是經常傳來企業鎩羽而歸的案例。
2014年“顛覆創新，贏在未來”第16屆CIHAF中國住交會養老
論壇依然會深入剖析新型地產——養老地產面臨的行業困局，為先行者和后來者照亮一條道路。
前途光明 “野蠻“未改
按照測算，即便根據“9073”（90%的老人由家庭照顧，7%的銷售社區居家養老服務，3%進入養老院等機構養老）的養老計劃，僅考慮機構養老部分，年平均增加老年地產面積也要占
住宅年銷售面積的1.4%（即近1364萬平方米）。考慮到2035年到達養老地產均衡水平，選擇養老地產的老人占比可達到15%，這也就意味著2014年~2035年間，養老地產需新增總建筑面積將高達21.72億平方米。換言之，養老地產最大存在逾21億平方米的缺口。
土地缺口背后還有養老服務需求。相關專家預測，2025年~2040年期間，我國約有5000萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5萬元的養老費用計算，整個市場產值有2萬多億元。
廣闊的市場前景引發資本市場蠢蠢欲動。
養老地產的概念不斷升溫加碼，由最初的跑馬圈地逐漸轉向真正市場，但大干快上的“野蠻”之風依然未變。與此同時，政策環境也發生了天翻地覆的變化。政府開始積極重視起養老產業發展。2011年，國務院辦公廳印發《社會養老服務體系
建設規劃（2011-2015）》，養老服務體系規劃提上日程。2013年，政策更是頻出，從國務院下發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》到《老年人權益保障法》，全方位從融資難、用地難、用人難和運營難和法律缺失等方面提出一系列解決方案扶持政策。
其中最大的亮點是，以往政府主導、福利性機構為主體逐漸演變為民間或者社會養老成為養老產業主力軍。業內人士紛紛指出，養老地產的春天已經來臨。但熱浪之中，在傳統制造業部門更出色的大干快上模式在銷售服務面前飽受重創。被灼傷陣痛后，各路資本開始真正審視這個“野蠻”興起的市場。
未來待考
養老地產與傳統地產最大的區別在于，核心是服務。然而，
全國各地的管理咨詢、金融服務和醫療保健行業都對此深感無奈。從某種程度上說，投資者需要考慮的問題不僅有消費者的支付能力，還有他們為服務買單的意愿，這是個重要的區別。對中國養老投資者來說，在有消費意愿和服務意識的初齡老人真正步入老年之前，還有很艱難的一段路要走。另一方面，中國養老服務業自身也缺少服務標準體系和經營老年護理業務的意識。大部分養老項目缺少專業服務團隊，服務無法實現系統化、細節化、完善化。
“前幾年想做養老連拿地的名目都沒有，只能政府去做，民營企業想做也只能選擇做民營非營利型的，有很多政策框框的限制，現在國家有了相關的政策，大家統一了認識，養老變成了合法的產業，過去的‘能不能做’的問題已經解決。但現在面臨的更多是養老服務上的困境。”綠城研究院研究員馮雨峰說，“現在萬科、綠城做的一些養老機構，針對的都是高端客戶，與中國的大環境是不銜接的。現在國內養老地產最大的問題就是養老服務業如何能夠健康地發展。”
土地的問題隨著2014年
國土部《養老服務設施用地指導意見》落地，多年桎梏終于打開。但地方政府如何在原來緊張的土地指標中安排養老用地，招拍掛到的養老服務用地如何獲取融資
貸款依然是未解的難題。
對大部分專項養老地產開發企業來說，更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大資金投入。“養老地產更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道，對企業壓力相當大。”分析人士認為，當下國內的養老地產無論哪種模式都需要企業長期投資，現金流成為最大訴求，然而更難的在于國內還沒有清晰的盈利模式。
