樓市庫存消化不良房價未觸底 政策寬松預期增強
發布時間：2014-08-19 來源：0352房網 編輯：木子
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摘要：目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過剩階段，房價尚未真正觸及底部。鑒于房地產投資下滑對經濟增長的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產市場有望走穩。總體而言，全年房地產投資或保持10%左右的增速。
庫存高企 部分城市去化艱難
國家統計局18日發布的7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數首次全線下調。7月，我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環比下降的城市數量達到64個和65個，分別比6月份增加了9個和13個。
張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場預期。一線城市第一次出現住宅指數全面下調，樓市降溫已經從點覆蓋到面。
專家表示，前期庫存較大、房價上漲過快等市場本身風險積累是造成房價回落的主要原因。統計局數據顯示，7月末，商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。
中國房地產學會副會長陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時間。庫存情況嚴重與否不應以幾線城市區分，而應以土地出讓規模為衡量依據。張大偉也認為，市場已告別絕對短缺，部分城市已經絕對過剩。
根據上海易居房地產研究院的統計，一線城市庫存壓力較大。7月，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環比增長4.4%，同比增長27.5%，繼6月份庫存量創新高后，7月庫存繼續攀升。
上海易居房地產研究院的報告還顯示，7月北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個月。4個一線城市的存銷比走勢趨同，相比6月份均出現上漲。在2013年年末，4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟，致使4個城市的存銷比數據明顯增大，說明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉成為壓力最大的城市，說明北京市場的降溫力度較大。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭直言，由于本輪樓市調整周期的住宅庫存量遠超過2008年和2011年，且中央層面不會強力救市，所以市場調整的時長將超過前兩輪樓市調整期。
而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷售的功效。根據統計局數據，1-7月商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.4%。商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降10.5%。
成交疲弱 房價底部尚未出現
在張大偉看來，未來降價的樓盤會明顯增加，三季度樓市主題仍是以價換量。目前一線城市的降價樓盤開始增多，并從以往的暗降轉為明降。
不少業內人士認為，考慮到多數城市的房地產庫存水平仍在提升，預計價格下滑趨勢短期內難以扭轉。陳國強認為，房價由漲轉跌的拐點已經形成，但并不意味著房價已經見底。“房價是否見底很重要的一個指標是成交量。成交量恢復到比較穩定的狀態，受此支撐，就可以基本判斷房價將筑底，但目前成交很差。”
