樓市庫存消化不良房價未觸底 政策寬松預期增強
發布時間：2014-08-19 來源：0352房網 編輯：木子
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面對疲軟的市場，不少開發商認為最艱難的時期還在后面。渣打銀行日前對開發商的調研顯示，開發商對于房地產市場的前景依然看淡，當前房屋建設活動在持續放緩，城市拍賣地塊數量在減少，住宅銷量仍在下降。
目前，不少開發商已經下調了全年銷售目標，并稱將堅持以現金為王的戰略，加速資金回籠，必要時會考慮降價。萬科表示，短期看，部分庫存量高、去化周期長的城市仍將延續去庫存的過程。對于新項目，公司將繼續堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標；同時，將進一步加強庫存去化，確保庫存結構合理。
“警情”不斷 政策寬松預期增強
有券商分析人士認為，地產調整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視，這將倒逼調控部門考慮加大政策調整力度，部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策。
一位房地產研究專家認為，限購松綁的城市越來越多，最后保留限購措施的可能就是一線城市，但一線城市也可以通過調整限購人群認定標準等手段來加以優化，實現局部放松。
還有專家認為，刺激需求關鍵還要看信貸能否有效釋放出來。張大偉認為，下半年房地產市場將持續調整，而調整幅度要看信貸。他說，當下對市場成交制約最為顯著的是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發，對房貸審核從嚴。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由于資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現象并未根本扭轉，這加重了主導市場的剛需人群的觀望心理。第三，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群的資金壓力。
楊紅旭表示，未來6至12個月，房地產調控總體朝放松方向發展。地方政府救市力度將越來越大，中央層面仍在推進長效機制建設，如房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等，而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。隨著相關部門繼續實施定向寬松，商業銀行必然會加大支持首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準水平為主、以九折利率水平左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向寬松。
業內人士認為，信貸突破的方向可能包括調整首套房認定標準，以支持首套房的名義加快信貸投放。另外，放松“認房又認貸”政策，實行“只認房”政策，以支持改善型住房需求。
一些開發商則希望政府適度放松行政約束。泛海控股副總裁吳道緣表示，本輪房地產市場調整不同于過往的政策因素主導，主要是市場本身的變化。“有形之手”應放開對高端市場的調控，而抓好保障房建設。
但對地方政府救市的做法，陳國強認為，政府救市可能起到反作用，進一步強化看空情緒，使購房者繼續觀望而不是積極入市。在目前庫存量大、消化時間較長的情況下，地方政府救市的舉措產生的效果可能非常有限。
