北京自住房批量入市 牽制剛需族陷入觀望狀態
發布時間：2014-02-20 來源：0352房網 編輯：李建霞
摘要：北京市第二批自住商品房近日啟動申購，包括位于東壩單店的金隅匯景苑以及位于高井的金隅匯星苑。兩個項目共有房源5347套，蜂擁而至的申購者在申購第一天將網絡頁面一度擠至癱瘓。
盡管北京自住型商品房從誕生起就備受爭議，但入市的步子卻很堅定。
北京中原分析師張大偉認為，“北京在2014年供應的自
住房量將突破4萬套，與2013年相比，相當于增加50%的供應，雖然普通
購房者成功申請到的難度非常大，但會讓剛需產生觀望。很可能以金隅兩個項目開始申請為標志，北京2014年
樓市出現一次全市性觀望。”
自住房的大量供應和2013年年末延續至今的信貸緊張，已令北京樓市出現滯漲。2014年馬年春節后，北京5天合計
住宅簽約總量僅1553套，比2013年春節后的開局3379套下調了54%。馬年北京樓市復蘇明顯緩慢。
據鏈家
地產分析師張旭介紹，春節后北京市新建商品住宅供應也處于較為低迷狀態，2013年春節假期過后15天內，共有6個項目入市，供應量達到2129套，而今年春節過后至今僅有1個項目入市，供應量較去年同期大幅下降75.2%。當前整體
市場的熱度和預期略有
降溫，購房積極性不及前兩年，
房企也不急于推盤，自住型商品住宅一定程度上也分流了需求。
21世紀
不動產市場發展中心總監桑豫峰表示，
房地產市場經過此前長達20多個月的持續增長后，2013年三季度起，流動性收緊，購房者觀望情緒增加，同時宏觀經濟回升緩慢，是一線
城市成交回落的主要原因。2014年，金融監管
政策將延續去杠桿化的趨勢，資金市場偏緊，包括
房貸在內的各種資金來源持續壓縮。剛需購房者的借貸難度提升，購房利息成本增加。北京自住型商品住房開始批量上市，確實分流了一部分剛需人群，他們即使一次兩次沒有搖上號，也會繼續等待第三批第四批。2014年商品房需求和
價格的增長都是有限的，但暫時也沒看到轉頭向下的跡象。
如果說北京
二手房成交下滑價格停滯，更多是季節性因素，那么，
新房市場的剛性需求將會不得不受到自住商品房的牽制。
2013年10月23日，北京市公布的自住型商品房政策特別提出，鼓勵企事業單位和相關機構在符合相關法律法規和
規劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品房的開發
建設，或者將尚未進入
銷售環節的房地產開發項目轉化為自住型商品房。
北京市正在踐行這一政策。所謂企事業單位自有用地是指，屬于企事業單位自有并用于企事業單位運營、經營的
土地，這些土地的用途基本為非住宅用地，原則上不能用于住宅開發建設。受歷史原因影響，北京大型國企還有不少這樣的自主用地。通過申請改變用地性質，就可以轉為自住性商品房用地。
2月17日，首農集團以22.25億元的價格摘得海淀上莊鎮自住房地塊，折合樓面價12151元/平方米，溢價率僅為1.13%。該地塊建筑控制規模183109平方米，房屋銷售限價為2萬元/平方米，相對較低。
值得注意的是，與朝陽百子灣、高井地塊一樣，海淀上莊地塊招標文件中明確提出，要求“利用自有用地向社會建設提供自住型商品住房的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體，并取得北京市人民政府國有資產監督委員會出具的投標資格認定意見的方可參與投標。”
據悉，海淀區上莊鎮B10地塊原為首農集團自有用地。東壩單店地塊、百子灣地塊原本分別是金隅和北京建工的企業自有用地。這三塊地也只有首農、北京建工、金隅參加企業參與投標。
業內人士認為，在北京市土地供應不足的背景下，北京市以這種方式鼓勵企業拿出自有地塊建自住型商品房的方式是一件“好事”。而這對企業而言，通過轉化為自住型商品房，獲得了更高的利潤空間，也是一件“好事”。但檢驗好事是不是真的好，還要看分配環節能否做到透明公正。
